103 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 36 題

一區分所有建物進行權利變換估價時，經調查其素地總價為5000萬元、總成本為3000萬元、營造或施工費單價為20萬元、累積折舊率為80%、全棟建物面積為100坪，請問其基地價值比率為何？

官方答案：D下一題

詳解

題目一區分所有建物進行權利變換估價時，經調查其素地總價為5000萬元、總成本為3000萬元、營造或施工費單價為20萬元、累積折舊率為80%、全棟建物面積為100坪，請問其基地價值比率為何？

考權利變換基地價值比率（第 125 條）。5,000÷[5,000＋20×(1－80%)×100]＝5,000÷5,400≒93%，答 D。

（A）不是答案

63%

前項基地價值比率之計算公式如下：基地素地單價× 基地總面積價值＝───────────────────────────── 比率素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕── 不動產估價技術規則第 125 條

素地單價×基地總面積＝素地總價 5,000 萬元；建物部分＝20×(1－0.8)×100＝400 萬元；基地價值比率＝5,000÷(5,000＋400)≒92.6%≒93%。總成本 3,000 萬元是干擾數字。63% 是 5,000÷(5,000＋3,000)，誤用總成本。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）不是答案

71%

前項基地價值比率之計算公式如下：基地素地單價× 基地總面積價值＝───────────────────────────── 比率素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕── 不動產估價技術規則第 125 條

素地單價×基地總面積＝素地總價 5,000 萬元；建物部分＝20×(1－0.8)×100＝400 萬元；基地價值比率＝5,000÷(5,000＋400)≒92.6%≒93%。總成本 3,000 萬元是干擾數字。71% 不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）不是答案

89%

前項基地價值比率之計算公式如下：基地素地單價× 基地總面積價值＝───────────────────────────── 比率素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕── 不動產估價技術規則第 125 條

素地單價×基地總面積＝素地總價 5,000 萬元；建物部分＝20×(1－0.8)×100＝400 萬元；基地價值比率＝5,000÷(5,000＋400)≒92.6%≒93%。總成本 3,000 萬元是干擾數字。89% 不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）是答案

93%

前項基地價值比率之計算公式如下：基地素地單價× 基地總面積價值＝───────────────────────────── 比率素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕── 不動產估價技術規則第 125 條

素地單價×基地總面積＝素地總價 5,000 萬元；建物部分＝20×(1－0.8)×100＝400 萬元；基地價值比率＝5,000÷(5,000＋400)≒92.6%≒93%。總成本 3,000 萬元是干擾數字。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字