104 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 35 題
依土地開發分析法評估不動產價格時，如果開發後預期總銷售金額為1億元，適當之利潤率為10%，開發所需之直接成本為5,000萬元，開發所需之間接成本為3,000萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為4%，請問土地開發分析價格為何？（萬元以後四捨五入）
官方答案：A下一題
詳解
題目依土地開發分析法評估不動產價格時，如果開發後預期總銷售金額為1億元，適當之利潤率為10%，開發所需之直接成本為5,000萬元，開發所需之間接成本為3,000萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為4%，請問土地開發分析價格為何？（萬元以後四捨五入）
考土地開發分析法（第 81 條）。V＝10,000÷1.1÷1.04－(5,000＋3,000)≒8,741－8,000＝741 萬元，答 A。
（A）是答案
741萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝10,000÷1.1÷1.04－(5,000＋3,000)＝10,000÷1.144－8,000＝8,741.3－8,000≒741 萬元。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（B）不是答案
772萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝10,000÷1.1÷1.04－(5,000＋3,000)＝10,000÷1.144－8,000＝8,741.3－8,000≒741 萬元。772 萬元不符。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（C）不是答案
1 ,091萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝10,000÷1.1÷1.04－(5,000＋3,000)＝10,000÷1.144－8,000＝8,741.3－8,000≒741 萬元。1,091 萬元是 10,000÷1.1－8,000，漏除資本利息。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（D）不是答案
1 ,615萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝10,000÷1.1÷1.04－(5,000＋3,000)＝10,000÷1.144－8,000＝8,741.3－8,000≒741 萬元。1,615 萬元是 10,000÷1.04－8,000，漏除利潤率。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
試題來源：考選部考畢試題（PDF）｜標準答案：PDF｜第15題一律給分。