109 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 5 題

（A）錯誤

樓層別效用比是各層樓區分所有建物之立體地價差異所形成的樓層別效用比率

區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。── 不動產估價技術規則 第 98 條

該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。── 不動產估價技術規則 第 100 條

樓層別效用比是各樓層房地價格的相對比率。只看立體地價差異的是地價分配率（第 100 條以樓層別效用比扣除建物部分後求得），不是樓層別效用比。

不能單用一條法條判斷：樓層別效用比的內涵與求法屬估價學理，第 98 條只規定要考量，未定義

（B）錯誤

樓層別效用比可從各層樓出售價格案例，扣除開發利潤與土地成本費用後，推算區分所有建物各樓層效用比

區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。── 不動產估價技術規則 第 98 條

前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。── 不動產估價技術規則 第 98 條

樓層別效用比直接以各樓層房地成交價格相互比較求得，不必扣除開發利潤與土地成本；第 98 條第 2 項也說由案例公告並依市場行情推估。

不能單用一條法條判斷：樓層別效用比的內涵與求法屬估價學理，第 98 條只規定要考量，未定義

（C）正確

樓層別效用比包含區分所有建物的土地效用與建築物效用

區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。── 不動產估價技術規則 第 98 條

區分所有建物以專有、共用部分及基地權利合併估價，各樓層價差反映的是整體房地效用，所以樓層別效用比包含土地效用與建物效用。

不能單用一條法條判斷：樓層別效用比的內涵與求法屬估價學理，第 98 條只規定要考量，未定義

（D）錯誤

樓層別效用比通常地面層是最高，4樓為最低；當樓層數越高，樓層別效用比就越高

前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。── 不動產估價技術規則 第 98 條

一般地面層效用比最高，但不是樓層越高就越高，也不一定是 4 樓最低；第 98 條第 2 項規定要依市場行情及地方習慣推估，各地不同。

不能單用一條法條判斷：樓層別效用比的內涵與求法屬估價學理，第 98 條只規定要考量，未定義