111 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 16 題

某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積2,000坪。若推定銷售單價平均60萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本2億元、間接成本4千萬元，請問土地開發分析價格多少萬元？

官方答案：A下一題

詳解

題目某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積2,000坪。若推定銷售單價平均60萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本2億元、間接成本4千萬元，請問土地開發分析價格多少萬元？

考土地開發分析法。總銷 120,000 萬元÷1.2÷1.05＝95,238 萬元，減直接與間接成本 24,000 萬元＝71,238 萬元，答 A。

（A）是答案

71,238

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝2,000 坪×60 萬＝120,000 萬元；120,000÷1.2÷1.05＝95,238 萬元；C＋M＝20,000＋4,000＝24,000 萬元；V＝95,238－24,000＝71,238 萬元。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）不是答案

69,526

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝2,000 坪×60 萬＝120,000 萬元；120,000÷1.2÷1.05＝95,238 萬元；C＋M＝20,000＋4,000＝24,000 萬元；V＝95,238－24,000＝71,238 萬元。69,526 不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）不是答案

64,878

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝2,000 坪×60 萬＝120,000 萬元；120,000÷1.2÷1.05＝95,238 萬元；C＋M＝20,000＋4,000＝24,000 萬元；V＝95,238－24,000＝71,238 萬元。64,878 不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）不是答案

62,106

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝2,000 坪×60 萬＝120,000 萬元；120,000÷1.2÷1.05＝95,238 萬元；C＋M＝20,000＋4,000＝24,000 萬元；V＝95,238－24,000＝71,238 萬元。62,106 不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字