112 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 24 題

（A）不是答案

新臺幣2億元

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則 第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則 第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝10 億、R＝10%、i＝5%、C＝6 億、M＝2 億。10÷1.1÷1.05＝8.658 億；8.658－(6＋2)＝0.658 億元。2 億元是直接以 10－6－2 計算，漏了利潤率與資本利息。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）不是答案

新臺幣1.5億元

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則 第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則 第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝10 億、R＝10%、i＝5%、C＝6 億、M＝2 億。10÷1.1÷1.05＝8.658 億；8.658－(6＋2)＝0.658 億元。1.5 億元不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）不是答案

新臺幣1.091億元

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則 第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則 第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝10 億、R＝10%、i＝5%、C＝6 億、M＝2 億。10÷1.1÷1.05＝8.658 億；8.658－(6＋2)＝0.658 億元。1.091 億元是只扣利潤率（10÷1.1－8），漏了資本利息。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）是答案

新臺幣0.658億元

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則 第 70 條

土地開發分析法價格之計算公式如下：── 不動產估價技術規則 第 81 條

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條

V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條

第 81 條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。S＝10 億、R＝10%、i＝5%、C＝6 億、M＝2 億。10÷1.1÷1.05＝8.658 億；8.658－(6＋2)＝0.658 億元。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字