114 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 7 題

（A）不是答案

比較法

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 18 條

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。── 不動產估價技術規則 第 31 條

比較法是以市場成交案例推算價格，反映的是市場交易價格；投資評估要看未來各期現金流量與報酬，第 31 條第 2 項點名的是折現現金流量分析法。

不能單用一條法條判斷：規則只寫明折現現金流量分析法得適用於投資評估，其他方法是否「最適合」須比較各方法性質

（B）是答案

折現現金流量分析法

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。── 不動產估價技術規則 第 31 條

選項與條文相同。

（C）不是答案

成本法

成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 48 條

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。── 不動產估價技術規則 第 31 條

成本法從重建（重置）成本扣折舊推算價格，看的是投入成本，不反映投資未來的收益與報酬，投資評估以第 31 條第 2 項的折現現金流量分析法最適合。

不能單用一條法條判斷：規則只寫明折現現金流量分析法得適用於投資評估，其他方法是否「最適合」須比較各方法性質

（D）不是答案

土地開發分析法

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。── 不動產估價技術規則 第 70 條

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。── 不動產估價技術規則 第 31 條

土地開發分析法是由開發後總銷售金額扣除成本、利息、利潤，求開發前的土地價格，用於待開發土地，不是一般投資性不動產的投資評估。

不能單用一條法條判斷：規則只寫明折現現金流量分析法得適用於投資評估，其他方法是否「最適合」須比較各方法性質