114 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 19 題

（A）不是答案

收益資本化率高於折現率

直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 29 條

折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 31 條

在淨收益每年以固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率。只有收益預期下降（成長率為負）時資本化率才高於折現率，不是必然。

不能單用一條法條判斷：兩種比率的關係來自收益成長假設的理論推導，規則沒有規定

（B）不是答案

收益資本化率低於折現率

直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 29 條

折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 31 條

在淨收益每年以固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率。收益預期成長時資本化率低於折現率，但收益下降時相反，不是必然。

不能單用一條法條判斷：兩種比率的關係來自收益成長假設的理論推導，規則沒有規定

（C）不是答案

收益資本化率等於折現率

直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 29 條

折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 31 條

在淨收益每年以固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率。只有收益不成長（成長率為零）時兩者相等。

不能單用一條法條判斷：兩種比率的關係來自收益成長假設的理論推導，規則沒有規定

（D）是答案

不一定

直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 29 條

折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。── 不動產估價技術規則 第 31 條

在淨收益每年以固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率。成長率為正時資本化率較低，為零時相等，為負時較高，所以高低不一定。

不能單用一條法條判斷：兩種比率的關係來自收益成長假設的理論推導，規則沒有規定