114 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 20 題

（A）不是答案

流通性

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。── 不動產估價技術規則 第 43 條

流通性愈高，變現愈容易，要求的流動性溢酬愈低，資本化率愈低；就「流通性」本身的高低看，它與資本化率也呈反向變動，依選項文字 A 同樣符合。官方只選 C，應是把題意理解為題幹所列不動產特性（低流通、高風險、高增值、管理難）中何者使要求收益率下調，這是對命題意旨的推測。

不能單用一條法條判斷：第 43 條第 1 款只列出比較因素，各因素與資本化率的方向須依投資報酬原理判斷

（B）不是答案

風險性

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。── 不動產估價技術規則 第 43 條

風險愈高，投資人要求的風險溢酬愈高，資本化率愈高，兩者同向變動。

不能單用一條法條判斷：第 43 條第 1 款只列出比較因素，各因素與資本化率的方向須依投資報酬原理判斷

（C）是答案

增值性

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。── 不動產估價技術規則 第 43 條

增值性高代表投資人可從未來增值獲利，對每年收益的報酬要求下降，資本化率較低；增值性愈高、資本化率愈低，呈反向變動，是題幹四項特性中唯一使要求收益率下調的。

不能單用一條法條判斷：第 43 條第 1 款只列出比較因素，各因素與資本化率的方向須依投資報酬原理判斷

（D）不是答案

管理難度

一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。── 不動產估價技術規則 第 43 條

管理愈困難，投資人要求的補償愈高，資本化率愈高，兩者同向變動。

不能單用一條法條判斷：第 43 條第 1 款只列出比較因素，各因素與資本化率的方向須依投資報酬原理判斷