114 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 21 題

（A）不是答案

土地

一、淨收益已扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

二、淨收益未扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。── 不動產估價技術規則 第 40 條

採土地與建物基礎收益資本化率相同的假設：土地不折舊、可永續使用，不需另加資本回收，在同一收益口徑下其資本化率最低。

不能單用一條法條判斷：三者高低須假設土地與建物基礎收益資本化率相同、建物另加折舊提存率才能推出，規則只給加權公式

（B）是答案

建物

一、淨收益已扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

二、淨收益未扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。── 不動產估價技術規則 第 40 條

採教科書假設：土地與建物的基礎收益資本化率相同，建物另加正的折舊提存率（第 40 條、第 46 條第 2 款），且土地、建物價值比率均為正。此時建物有效資本化率最高，房地為加權平均居中，土地最低，故選 B。這是假設下的結論，不能單由法條推出；若土地基礎收益率較高，排序可能改變。

不能單用一條法條判斷：三者高低須假設土地與建物基礎收益資本化率相同、建物另加折舊提存率才能推出，規則只給加權公式

（C）不是答案

不動產

一、淨收益已扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

二、淨收益未扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。── 不動產估價技術規則 第 40 條

在同一假設與收益口徑下（未扣折舊時建物端含折舊提存率），房地綜合資本化率是土地與建物有效資本化率依價值比率加權，介於兩者之間，不會最高。

不能單用一條法條判斷：三者高低須假設土地與建物基礎收益資本化率相同、建物另加折舊提存率才能推出，規則只給加權公式

（D）不是答案

不一定

一、淨收益已扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

二、淨收益未扣除折舊提存費者：── 不動產估價技術規則 第 46 條

房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率── 不動產估價技術規則 第 46 條

勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。── 不動產估價技術規則 第 40 條

依上述假設（土地與建物基礎收益率相同、建物另加折舊提存率）三者有固定排序，官方不採「不一定」。第 46 條只給加權公式，未規定土地與建物基礎收益率的大小，排序來自該假設。

不能單用一條法條判斷：三者高低須假設土地與建物基礎收益資本化率相同、建物另加折舊提存率才能推出，規則只給加權公式