不動產經紀人《不動產估價概要》租金估計

租金種類與估計原則　考過 6 題

• 不動產估價，應切合價格日期當時之價值；估計租金種類包括正常租金及限定租金（不動產估價技術規則第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：說租金種類還有特定租金、特殊租金
• 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值；限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值（第 2 條第 5、6 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把續訂租約之租金說成正常租金
• 不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之（第 131 條）。（不動產估價技術規則第 131 條）
• 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之（第 129 條）。（不動產估價技術規則第 129 條）常考陷阱：把應考慮改成不應考慮使用目的
• 學說實務題目問何者不是租金估計應考慮的因素，官方答出租人數；詳解說條文列契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔等，沒有出租人數。
• 學說實務能反映租賃不動產經濟價值的租金是經濟租金；詳解說它是依不動產經濟價值、在正常市場可收取的租金，不是實質租金、支付租金或差額租金。
• 學說實務經濟租金與支付租金的大小關係，官方答不一定；詳解說支付租金受押金、權利金多寡及契約訂定時點影響，可能高於、等於或低於市場經濟租金。常考陷阱：說經濟租金必定高於或等於支付租金

考過的題目：101-32、104-25、105-20、112-17、113-5、114-24

實質租金與證券化租金　考過 14 題

• 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則（第 130 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）常考陷阱：把實質租金改成支付、契約、經濟、市場、合理或押租金
• 實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數（第 130 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）常考陷阱：把這個定義安上名目租金、淨租金或純租金的名稱
• 題目只給月租金、押金與年利率時，每年實質租金＝月租金×12＋押金（月租金×押金月數）×年利率；另給保證金、權利金時，依加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益也要加。只算租金、把押金本金當收益加進去，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 130 條）
• 學說實務題目問支付租金時，詳解只算每期實際支付的租金，押金運用收益屬實質租金才加計；題目另寫租金低於合理租金，是干擾條件，不改用合理租金計算。
• 學說實務題目約定管理費由承租人（咖啡店）支付，詳解認為管理費由承租人支付給管理單位，不是付給出租人，不計入實質租金；扣掉管理費的是錯的選項。
• 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則；但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限；契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益（第 33 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：把證券化各期淨收益改成以經濟租金計算為原則

考過的題目：103-2、103-38、104-24、104-34、105-20、105-26、105-27、107-25、110-13、112-13、112-17、113-5、113-19、114-22

新訂租約的租金估計　考過 5 題

• 新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之；以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用；分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用（第 132 條）。（不動產估價技術規則第 132 條）常考陷阱：淨收益改成總收益、毛收益或有效總收益
• 學說實務題目另給租賃所得稅時，詳解說租賃所得稅是出租人就租金所得繳的稅，不是必要費用，不加計；年租金＝勘估標的價格×租金收益率＋必要費用。常考陷阱：把所得稅加進年租金
• 學說實務題目敘述「積算法用於評估正常租金」，詳解判為正確：積算法是以勘估標的價格乘以租金收益率求淨收益，再加計必要費用，即第 132 條第 2 款新訂租約的方式，新訂租約在一般市場條件下形成的是正常租金。（不動產估價技術規則第 132 條）

考過的題目：101-20、104-33、110-22、112-17、113-5

續訂租約與差額分配法　考過 6 題

• 續訂租約之租金估計，得採下列方式為之：以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之；以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用（第 133 條第 1、2 款）。（不動產估價技術規則第 133 條）常考陷阱：比較法改成收益法；正常價格改成勘估標的價格
• 續訂租約另得：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用；分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金（第 133 條第 3、4 款）。（不動產估價技術規則第 133 條）常考陷阱：原契約租金改成預估契約租金並列為新訂方式
• 差額分配法計算：先求市場經濟租金與原契約租金的差額，乘上應歸屬於出租人之適當部分，再加計契約租金。題目說差額的某個比例歸功於承租人時，出租人只拿其餘部分；把那個比例給出租人、或直接採市場經濟租金，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 133 條）
• 學說實務題目問最適合推估不動產租金的方法，官方答差額分配法；詳解說殘餘法是推求土地或建物價格的方法，資本化率、還原利率是把收益換算或還原為價格用的，都不是推估租金的方法。

依據：不動產估價技術規則第 132 條、不動產估價技術規則第 133 條

考過的題目：102-21、104-33、104-40、106-18、110-23、112-17