不動產經紀人《不動產估價概要》重點複習

勘估標的與面積　考過 6 題

• 勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（以下簡稱建物）、農作改良物及其權利（不動產估價技術規則第 2 條第 9 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：加入智慧財產權、專利權或不動產稅負之估算
• 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價（第 109 條）。（不動產估價技術規則第 109 條）常考陷阱：把已採收的稻穀、摘下的果實當成農作改良物
• 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價（第 114 條）；另有租金估計，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則（第 130 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 114 條、不動產估價技術規則第 130 條）
• 學說實務詳解判為非勘估標的：已採收之稻穀、從果樹上摘下來的果實已不附著於土地；智慧財產權、專利權、不動產稅負之估算不屬土地、建物、農作改良物及其權利。蘋果樹上的蘋果、未登記建物、地上權則屬之。常考陷阱：把未登記建物排除在勘估標的之外
• 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之（第 7 條）。（不動產估價技術規則第 7 條）常考陷阱：把調查註明改成省略不處理、當作無價值、先探求原因
• 學說實務房地買賣含未登記建物時，沒有建物登記資料可以申報，詳解答以土地申報並應於備註欄註明之；只以土地申報而不註明、或仍選房地合併申報，都是錯的選項。

考過的題目：101-9、102-35、108-22、113-3、102-32、106-3

價格與租金種類的定義　考過 10 題

• 其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金（第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：加入申報價格、特別價格、市場租金、經濟租金、特定租金
• 正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者（第 2 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把正常交易條件改成交易雙方條件
• 限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值：以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的、以不動產合併為目的、以違反經濟合理性之不動產分割為前提（第 2 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把不具市場性者合併說成限定價格；把正常交易條件列為限定條件
• 特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值；特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值；兩者都是並以貨幣金額表示者（第 2 條第 3、4 款）。正常、限定、特定價格的對象都是具有市場性之不動產。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：特定與特殊對調；說特殊價格無法以貨幣金額表示
• 不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格（第 6 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：把特定價格改成限定價格、特殊價格或限定租金
• 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值；限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值（第 2 條第 5、6 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把續訂租約、合併承租說成正常租金
• 學說實務估價目的為不動產買賣交易之參考時，詳解認為要估正常價格，也就是市場中最可能之成交價格；買方希望之價格、賣方希望之價格或買賣雙方希望價格之平均數都不是。

考過的題目：101-11、105-3、105-7、108-24、108-25、109-12、110-7、111-12、111-13、108-8

價格與租金種類的實例　考過 21 題

• 學說實務特殊價格：詳解認為釣魚台、太平島、東沙島、龜山島，以及總統府、宗教建築物、大甲鎮瀾宮、臺南孔廟不在市場上交易，屬不具市場性之不動產。常考陷阱：把題目所列不具市場性的島嶼、廟宇、古蹟說成特定或限定價格
• 學說實務限定價格（權利與所有權合併）：地上權人向地主購買設定地上權之土地、土地承租人欲購買所承租土地、以土地租賃權與租賃地合併為目的，詳解都歸入以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把承租人買地說成正常價格或特定價格
• 學說實務限定價格（不動產合併）：畸零地之地主擬購買鄰地合併開發、學校購買鄰接學校之土地作為擴校之用、購買相鄰兩塊土地合併建築，詳解都歸入以不動產合併為目的。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 學說實務商業區土地分割為辦公大樓與百貨公司兩筆，是以符合商業區土地的經濟效益，詳解認為不是違反經濟合理性之分割，仍估正常價格；以違反經濟合理性之不動產分割為前提的才是限定價格。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把符合經濟效益的分割說成限定價格
• 學說實務特定價格：工業區土地以其變更為住宅區的前提來估價、農地依委託人要求就未來可能變更為建地情況進行估價，詳解都歸入基於特定條件下形成之價值。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把假設變更用途的估價說成正常價格或限定價格
• 學說實務正常價格：詳解以土地徵收補償所查估之市價最接近，因查估辦法定義市價：指市場正常交易價格。公有土地標售、讓售屬應先作適當調整的情況；實價登錄個案可能含特殊交易，須查證、調整後才能當正常價格；主管機關認定低報之價格偏離合理價值。（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條、不動產估價技術規則第 23 條）常考陷阱：把未經查證調整的標售國有土地或實價登錄價格直接當正常價格
• 學說實務限定租金：承租相鄰兩間店面打通後合併使用、隔壁店家不續租而一併承租擴大經營，詳解歸入不動產合併為目的；校舍出租屆期想再續約，歸入基於續訂租約。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：答成正常租金、市場租金、經濟租金、合併租金

考過的題目：101-21、101-23、102-2、102-3、103-27、105-2、105-12、106-1、106-2、107-16、108-1、109-24、110-16、111-2、111-22、112-2、113-17、114-16、106-4、106-24、107-1

價格日期與勘察日期　考過 7 題

• 價格日期：指表示不動產價格之基準日期；勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期（第 2 條第 7、8 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：價格日期改成委託、交易、查估、報告書提出日期
• 不動產估價，應切合價格日期當時之價值（第 6 條第 1 項）；估價報告書應載明事項包括價格日期及勘察日期（第 16 條第 2 項第 3 款），但因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制（第 16 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 6 條、不動產估價技術規則第 16 條）常考陷阱：把價格日期當時改成交易、交換、登記日期當時
• 學說實務規則只定義兩個日期，沒有規定先後；詳解認為價格日期依估價目的可為過去、現在或未來某日，勘察日期是實際赴現場的日子，兩者先後不一定。常考陷阱：說價格日期必定先於、晚於或等於勘察日期
• 價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格（第 19 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 題目給各月不動產指數時，詳解的調整率＝價格日期當月指數÷交易日期當月指數，要調到勘估標的價格日期；改用勘察日期的指數，或把分子分母倒過來，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）

考過的題目：101-10、102-22、103-8、111-18、114-17、110-18、101-17

地區用語與最有效使用　考過 5 題

• 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的（第 2 條第 10 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：加入一般因素、經濟因素、政治因素
• 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍（第 2 條第 11 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：替代關係改成貢獻關係；改稱共同生活圈、近鄰地區
• 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區（第 2 條第 12、13 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：同質性改成異質性；近鄰地區以外改成近鄰地區內
• 學說實務與臺北市信義區屬同一供需圈的是臺北市大安區，詳解認為香港上環、上海徐家匯區、紐約曼哈頓區分屬不同市場，不能替代。區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區，有何特性，及其對地區內不動產價格形成的影響。
• 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：良好意識及通常之使用能力改成超凡意識

考過的題目：103-13、104-7、104-26、104-28、111-5

作業程序與基本事項　考過 8 題

• 不動產估價作業程序：一、確定估價基本事項；二、擬定估價計畫；三、蒐集資料；四、確認勘估標的狀態；五、整理、比較、分析資料；六、運用估價方法推算勘估標的價格；七、決定勘估標的價格；八、製作估價報告書（第 8 條）。（不動產估價技術規則第 8 條）常考陷阱：確認狀態排在蒐集資料前；決定價格排在推算價格前
• 確定估價基本事項：一、勘估標的內容；二、價格日期；三、價格種類及條件；四、估價目的（第 9 條）。（不動產估價技術規則第 9 條）常考陷阱：加入勘察日期、委託人、估價方法、估價費用
• 學說實務詳解把選項的估價條件對到第 9 條第 3 款價格種類及條件，勘估標的權利狀態對到勘估標的內容，所以都算基本事項；勘察日期不是。
• 確認勘估標的狀態時，應至現場勘察：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態；二、調查勘估標的及比較標的之使用現況；三、確認影響價格之各項資料；四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明（第 13 條）。（不動產估價技術規則第 13 條）常考陷阱：把確定勘估標的內容列為現場勘察事項

依據：不動產估價技術規則第 9 條、不動產估價技術規則第 10 條、不動產估價技術規則第 11 條、不動產估價技術規則第 13 條

考過的題目：104-27、111-8、101-8、103-29、105-4、111-21、114-25、103-12

資料蒐集與相關查估法規　考過 9 題

• 不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性；前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之（第 4 條）。（不動產估價技術規則第 4 條）常考陷阱：比較標的改成勘估標的、買賣標的、估價標的
• 學說實務到實價登錄系統查詢交易案例，詳解認為實價登錄資訊由直轄市、縣（市）主管機關整理後以網路查詢提供，屬向地政機關蒐集，不是向經紀人員、地政士或媒體。
• 不動產估價應蒐集之資料：一、勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料；二、影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素；三、勘估標的相關交易、收益及成本資料（第 11 條）。（不動產估價技術規則第 11 條）
• 學說實務要確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號，詳解答土地登記簿謄本及地籍圖：謄本載所有權人、面積，地籍圖顯示界線與鄰地地號；都市計畫圖、地形圖、建物登記簿謄本都做不到。
• 蒐集比較實例原則：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者；二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者；三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者；四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者（第 12 條）。（不動產估價技術規則第 12 條）常考陷阱：第 1 款兩處正常價格改成限定價格；相同或相近改相同；接近改一個月內
• 修法前102 年修正前第 12 條第 3 款是使用性質或使用分區管制相同或相近者，現行改為使用管制；第 1 款修正前後相同。詳解認為修正不影響這些題目的判斷。
• 比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條第 2 款）。（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條）常考陷阱：比準地改成基準地、標準地、比較標的
• 學說實務平均地權條例第 46 條：直轄市或縣（市）政府繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告。詳解認為其調查估計程序規定在地價調查估計規則第 3 條，答該規則，不是不動產估價技術規則。（平均地權條例第 46 條、地價調查估計規則第 1 條、地價調查估計規則第 3 條）常考陷阱：公告土地現值的依據答成不動產估價技術規則

依據：不動產估價技術規則第 1 條、土地徵收補償市價查估辦法第 1 條、地價調查估計規則第 1 條

考過的題目：103-14、108-23、101-38、101-13、102-5、107-3、108-18、103-1、105-13

估價方法的運用與決定　考過 5 題

• 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限（第 14 條）。（不動產估價技術規則第 14 條）常考陷阱：拿掉但書的於估價報告書中敘明
• 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明（第 15 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 15 條）
• 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限（第 15 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 15 條）常考陷阱：契約約定租金改經濟租金；改成直接資本化法；清算時仍加權
• 價格決定排在作業程序的七、決定勘估標的價格，在六、運用估價方法推算勘估標的價格之後、八、製作估價報告書之前，屬程序的後段步驟（第 8 條）。（不動產估價技術規則第 8 條）

考過的題目：102-29、108-6、109-22、111-10、113-6

三種影響因素與一般因素　考過 14 題

• 不動產估價應蒐集之資料，第 2 款是影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素（不動產估價技術規則第 11 條）。（不動產估價技術規則第 11 條）常考陷阱：加入特殊因素、情況因素、市場因素當第四種因素
• 學說實務選項列的特殊因素、特別因素、情況因素、市場因素、期待因素、總體因素，詳解都判為不是答案，理由是條文寫的是一般因素、區域因素及個別因素。（不動產估價技術規則第 11 條）
• 一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素（第 2 條第 14 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把全面影響改成影響近鄰地區價格水準
• 學說實務稅制與政策類，詳解都認為全面影響不動產市場、屬一般因素：特種貨物與勞務稅（俗稱奢侈稅）修法動向、房地合一課稅、空屋稅政策、實價登錄2.0新制、平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向、各直轄市縣市國土計畫公告實施、兩岸政策之改變。常考陷阱：把全國性稅制或政策說成區域因素
• 學說實務經濟、金融與社會類，詳解也都歸一般因素：歐債風暴、美國第二輪量化寬鬆（QE2）貨幣政策、央行調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施、貸款利率、地價稅稅率、國民所得水準、高齡化社會，以及疫情使各地商圈人潮減少、店面空置率提高。常考陷阱：把各地商圈受疫情影響說成區域因素
• 學說實務問一般因素「不包含」哪個選項時，官方答距離捷運站遠近：詳解認為它只影響特定地區或個別不動產，不是全面影響市場的共同因素。

考過的題目：101-1、101-2、102-1、103-4、103-16、104-6、105-9、105-11、108-12、110-1、110-17、111-1、112-3、113-11

區域因素與個別因素　考過 14 題

• 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素（第 2 條第 15、16 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把影響近鄰地區價格水準的條件說成個別因素
• 學說實務詳解歸為區域因素的：交通條件、商圈發展條件、學區條件、地區主要道路的連接性、地區對外連絡道路與捷運、軍事禁限建與使用分區管制、公用設備、公共設施、公益設施等配置狀態、公害發生之程度、離市中心之距離及交通設施狀態、地區淹水。
• 學說實務詳解歸為個別因素的：土地形狀、土地面積、樓層別條件、勘估標的距離變電所遠近、路沖、路角地，雙面採光、面對公園第一排、離小學距離，以及宗地臨接道路寬度、臨街寬度、宗地臨街情形、面臨道路之寬度。常考陷阱：把樓層別、臨接道路寬度列為區域因素
• 學說實務道路要分清楚：地區主要道路的連接性是區域因素，宗地臨接道路寬度是個別因素；所以宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬，其不動產價值愈高被當成區域因素的敘述時，詳解判為錯誤。常考陷阱：把宗地面臨街道寬度寫成區域因素
• 學說實務看講的是該戶本身條件還是地區整體：張先生的房子距離大安森林公園約50公尺、乙小姐的房子距捷運站距離大約50公尺，詳解歸個別因素；信義計畫區內房價水準很高、位於重劃區內，房價水準很高、大巨蛋球場完工，周圍不動產房價跟著起漲，詳解歸區域因素，前兩項雖寫某人的房子，講的是地區房價水準。常考陷阱：把某戶距公園、捷運站的距離說成區域因素

依據：不動產估價技術規則第 2 條

考過的題目：101-1、102-23、102-26、103-6、103-25、103-31、104-4、105-5、108-3、110-2、112-1、113-18、114-13、114-14

地價查估裡的影響因素　考過 4 題

• 預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限（土地徵收補償市價查估辦法第 20 條第 1 項）。（土地徵收補償市價查估辦法第 20 條）常考陷阱：把個別因素調整改成區域因素調整
• 宗地單位地價：屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算；其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價（地價調查估計規則第 23 條第 1、2 款）。（地價調查估計規則第 23 條）
• 學說實務徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相比，詳解認為主要差異在個別因素：前者以比準地為基準逐宗調整個別因素，後者除繁榮街道路線價區段外，以區段地價作為宗地單位地價。常考陷阱：答成區域因素或一般因素
• 已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段；繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段（第 18 條第 2 項）。（地價調查估計規則第 18 條）常考陷阱：改成住宅價與商業價區段、基準地價與標準地價區段
• 學說實務容積移轉及容積調派制度的實施對不動產價值的影響，詳解歸為行政條件（土地使用管制、容積等政府法令與行政措施），不是政治條件、社會條件或接近條件。常考陷阱：把容積制度說成政治條件
• 學說實務都市計畫住宅區現供耕作使用之土地，詳解答依住宅用地價格查估：現況耕作不改變住宅區的法定用途，合法前提下的最有效使用是住宅；農業用地、耕作用地、鄉村區用地都不對。常考陷阱：依現況耕作改以農業用地查估
• 地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準（地價調查估計規則第 19 條）。（地價調查估計規則第 19 條）
• 修法前102 年修正前第 19 條寫的是道路、溝渠等自然界線，現行增列地形地貌；以使用分區等使用管制之界線劃分地價區段的規定未變，詳解認為不影響該題判斷。

考過的題目：101-7、106-21、106-22、101-19

最有效使用與替代原則　考過 6 題

• 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把客觀上改成消費者主觀效用
• 學說實務兩題問最有效使用原則的錯誤敘述，官方答都是寫消費者主觀效用的那個選項；條文寫的是客觀上具有良好意識及通常之使用能力者。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 學說實務在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則，詳解判為正確，對應條文的財務可行。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 學說實務題幹在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務，兩題官方都答替代原則。常考陷阱：答成競爭原則、供需原則或預測原則
• 學說實務比較法、成本法與收益法的評價基礎，官方答替代原則：詳解說比較法比較替代的交易案例，成本法比較重新取得替代品的成本，收益法比較替代投資的收益。常考陷阱：答成均衡原則、適合原則或外部性原則

考過的題目：102-28、106-35、101-6、102-4、106-37、105-8

變動原則與預測原則　考過 7 題

• 不動產估價，應切合價格日期當時之價值（第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：把價格日期改成勘察日期
• 估價報告書應載明事項包括三、價格日期及勘察日期（第 16 條第 2 項）；但因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制（第 16 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 16 條）
• 學說實務不動產估價報告書中載明價格日期、依價格日期評估時必須掌握的原則，官方都答變動原則：詳解說影響價格的因素不斷變動，價格隨時間改變，所以估價要以某一價格日期為準。常考陷阱：答成預測原則、預期原則或競爭原則
• 學說實務變動原則題的錯誤敘述是以切合勘察日期當時之價值（條文是價格日期）；估價報告書應載明價格日期與勘察日期、成本法分析建築材料隨時間變動的成本差異、分析不動產價格景氣週期性變動，詳解判為正確。常考陷阱：把價格日期換成勘察日期
• 學說實務高鐵站周圍新建住宅大樓平均成交價格過去幾年已上漲，官方答變動原則：詳解說題目只陳述價格已實際上漲，未描述市場對未來的預期，不是預期原則或日期原則；不動產有行無市呈現變動原則，詳解也判為正確。常考陷阱：把已發生的價格上漲答成預期原則
• 學說實務對未來的預期：政府提出桃園航空城開發案，將帶動周邊地價上漲，官方答預期原則；收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，求取將來收益評估價值，官方答預測原則，詳解說收益法即以此為基礎。常考陷阱：答成期日原則、競爭原則或貢獻原則

考過的題目：107-14、109-13、111-20、113-1、101-5、112-4、101-6

貢獻、均衡與收益分配　考過 8 題

• 學說實務如不動產其中某一條件發生改變，將造成整體不動產價格的提升，官方答貢獻原則；詳解說貢獻原則看的是不動產各構成部分對整體收益或價格的貢獻程度。常考陷阱：答成最有效使用原則或均衡原則
• 學說實務建物本身的改良或投入，官方都答貢獻原則：老舊公寓外牆進行更新、公寓因加裝電梯而價格提昇、老舊公寓因加裝電梯設備價格提升、建案取得綠建築黃金級標章每坪開價較高；詳解說這些是本身的構成部分，不是外部性原則。常考陷阱：把加裝電梯、外牆更新說成外部性原則
• 學說實務最能說明畸零地價格偏高的現象的，官方答貢獻原則：詳解說畸零地與相鄰土地合併後可完整建築，整體價值提高，鄰地所有權人願付出高於單獨價值的價格。常考陷阱：答成預期原則、適合原則或外部性原則
• 學說實務詳解說均衡原則指不動產內部各構成要素（如土地與建物）配置均衡時效用最高；所以老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則是官方答的最不適宜敘述，詳解認為飆漲來自對都更、改建的預期。常考陷阱：把老舊公寓飆漲說成均衡原則
• 學說實務詳解說收益分配原則是不動產收益扣除勞力、資本、經營應得部分後，剩餘歸屬土地；房地結合的超額利潤採土地貢獻說，官方答土地區位特性之貢獻，不是經營管理、取得成本或開發投資。常考陷阱：答成土地取得成本或開發投資之貢獻

考過的題目：101-24、103-34、110-4、112-5、113-4、114-15、101-6、101-34

外部性原則與適合原則　考過 10 題

• 學說實務詳解說外部性原則是勘估標的以外的因素使其價值上升（外部經濟）或下降（外部不經濟）。上升的例子官方都答外部性原則：捷運系統的開通，或鄰近公園的興闢、捷運於某不動產附近設站、附近有公園、圖書館、學校、歌劇院等建設；公園對地價的影響係基於外部性原則也判為正確。常考陷阱：答成貢獻原則、供需原則或社會成本原則
• 學說實務下降的例子官方也答外部性原則：位於垃圾掩埋場附近、不動產因鄰近殯儀館、住家旁有高壓電塔，詳解都說是外部不經濟。常考陷阱：答成替代原則、適合原則或競爭原則
• 學說實務監獄、變電廠、垃圾掩埋場，詳解說是居民排斥、使價格下跌的鄰避設施；公園通常提升周邊價值，官方答它不屬鄰避設施。常考陷阱：把公園說成鄰避設施
• 學說實務不動產與其環境配合，以保持協調一致之利用，則其收益才能發揮最大化，例如在學校附近開設餐廳或書局；鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，官方都答適合原則。常考陷阱：答成均衡原則、貢獻原則或外部性原則
• 學說實務內外之分：詳解把貢獻、均衡歸為不動產內部構成，選項的內部性原則對應均衡原則；外部性是外部環境影響價格，適合是使用配合外部環境，店舖選擇配合國小的用途不是外部因素影響價格。
• 學說實務同樣是捷運：題目問估價原則時，捷運設站使價格提高答外部性原則；題目問區域因素時，捷運站設置算區域因素。先看題目問的是原則還是因素。

考過的題目：101-25、103-26、106-23、108-9、110-3、113-2、104-5、105-6、114-1、101-6

不動產市場特性與價值　考過 4 題

• 學說實務不動產市場產品異質性、人為干預多、交易成本高，詳解認為屬不完全競爭市場，為完全競爭市場是錯的；和一般商品比，一般商品市場交易成本低，不動產市場交易成本高正確，資訊完全、沒有人為干預、完全競爭的說法都說反了。常考陷阱：說不動產市場資訊極為完全或完全沒有人為干預
• 學說實務不動產因區位特徵分割為許多地區性市場：詳解說位置固定、不能移動，需求者只能在特定地區內選擇替代品；高程、地形、地質是土地的個別條件，不是市場分割的原因。常考陷阱：答成高程、地形或地質
• 學說實務公允價值係指能瞭解實情、有意願之當事人間公平交易所議定之資產交換或還清債務之數額，官方答正確。詳解指出：保險價值與壽險無關；特定投資人的主觀價值是投資價值，不是營運價值；營運中企業的既有價值不是市場價值。常考陷阱：把投資價值的定義套到營運價值

考過的題目：103-39、104-3、106-20、106-39

比較法的定義與程序　考過 5 題

• 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法；依前項方法所求得之價格為比較價格（不動產估價技術規則第 18 條）。（不動產估價技術規則第 18 條）常考陷阱：比較價格改成交價格
• 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的（第 2 條第 10 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 程序依序為：蒐集並查證比較標的相關資料、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額、計算勘估標的之試算價格、決定勘估標的之比較價格（第 21 條）。（不動產估價技術規則第 21 條）常考陷阱：加入一般因素調整；說對勘估標的價格做情況調整
• 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格（第 21 條第 2 項）；試算價格經檢討後，再由估價師決定勘估標的之比較價格（第 27 條）。（不動產估價技術規則第 21 條、不動產估價技術規則第 27 條）常考陷阱：把試算價格叫成比較價格；漏列區域或個別因素調整
• 學說實務三大方法的觀點：官方答收益法運用投資觀點得出收益價格；詳解指出比較法是市場（交易）觀點、重置觀點屬成本法，而成本法是以價格日期之重建成本或重置成本為計算基礎，不是未來成本。常考陷阱：說比較法運用重置觀點、得出成交價格

考過的題目：104-8、103-21、108-20、113-7、105-24

情況調整　考過 9 題

• 情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整（第 19 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：急買急賣或急出租急承租、期待因素影響之交易、受債權債務關係影響之交易、親友關係人間之交易（第 23 條第 1 至 4 款）。（不動產估價技術規則第 23 條）常考陷阱：把無法量化調整時不予採用改成仍可採用
• 同條另列：畸零地或有合併使用之交易、地上物處理有糾紛之交易、拍賣、公有土地標售、讓售、受迷信影響之交易、包含公共設施用地之交易、人為哄抬之交易、與法定用途不符之交易、其他特殊交易（第 23 條第 5 至 13 款）。（不動產估價技術規則第 23 條）
• 學說實務題目問畸零地或有合併使用之交易、與法定用途不符之交易、父親賣給兒子之交易、屋主急於脫手各屬何種調整，官方都答情況調整，不是價格日期、區域因素或個別因素調整。常考陷阱：改成個別因素修正、期日修正、個人因素調整
• 學說實務詳解的事實對應：父子間之不動產買賣是親友關係人間之交易；因為移民急賣是急買急賣；張先生因債務人無力償債而承接其抵押給張先生的廠房是受債權債務關係影響之交易；財政部國有財產署標售土地、臺中市政府向教育部價購土地是公有土地標售、讓售。
• 情況調整計算先看比較的基準：題目說成交價比正常價格（市價）低 X，正常價格＝成交價÷（1－X）；說正常價格比成交價低 X，正常價格＝成交價×（1－X）。基準看錯，就會選到乘除顛倒的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）

考過的題目：101-29、104-36、106-7、112-6、114-4、101-22、104-10、103-20、102-6

價格日期調整　考過 6 題

• 價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格（第 19 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：把勘估標的價格調整為比較標的交易日期之價格
• 用價格指數調整：調整後價格＝比較標的成交價×（價格日期當期指數÷交易日期當時指數）。指數下跌時價格往下調；把兩個指數對調、只乘價格日期指數而漏除交易日期指數，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 先確認變動率的起訖：題目給的是從交易日期到價格日期的漲跌比率時，上漲乘（1＋變動率），下跌乘（1－變動率）；這時改用除的，會得到題目設計的錯誤選項。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 同時有情況與價格日期差異時依序調整：先做情況調整，把低於市價的成交價除以（1－低於比率）還原成當時市價，再做價格日期調整，乘上之後的漲跌。只做其中一步、或把除寫成乘，都會選錯。（不動產估價技術規則第 19 條、不動產估價技術規則第 21 條）

考過的題目：103-10、104-11、110-12、111-24、113-22、102-6

區域因素與個別因素調整　考過 3 題

• 區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（第 19 條第 3 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：改成轉化勘估標的之價格；近鄰地區改類似地區
• 個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（第 19 條第 4 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：把轉化為同一近鄰地區價格水準的調整說成個別因素調整
• 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素（第 2 條第 15、16 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：區域因素的近鄰地區改成類似地區
• 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍；近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區（第 2 條第 11 至 13 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：同一供需圈的定義安到近鄰地區、近鄰地區安到類似地區

考過的題目：105-36、108-19、113-7

百分率法與差額法　考過 9 題

• 百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法（第 19 條第 5 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：比較的因素加入一般因素
• 差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法（第 19 條第 6 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：比較的因素加入一般因素
• 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明（第 24 條）。（不動產估價技術規則第 24 條）常考陷阱：改成以差額法、定性分析法或計量模型分析法為原則
• 學說實務題目給的是金額價差（兩區標準住宅總價其價差達144萬元），官方答差額法；給的是比率（預售屋的開價如高於市價一成），官方答百分率法。定額法、定率法詳解說是建物折舊的方法，不是比較法的調整方法。
• 學說實務區域條件較勘估標的優5%、個別條件較勘估標的優10%的試算價格題，原公布答案A，後更正為一律給分，考選部未公布原因；解為 ×95%、×90%得25.137萬元/m²，解為 ×100/105、×100/110 約 25.45 萬元/m²，四選項皆不符，兩解並存或為送分原因。常考陷阱：說本題維持原公布答案 A

考過的題目：101-15、102-31、106-5、104-1、104-12、106-31、111-14、106-28、108-20

計量模型分析法　考過 10 題

• 計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法（第 19 條第 7 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：關係式改成差異；調整率及調整額改成只能推算調整率
• 應用前條計量模型分析法應符合下列條件：須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的；計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七；截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五（第 20 條）。（不動產估價技術規則第 20 條）常考陷阱：自變數改應變數；不得低於改不得高於；判定係數改相關係數
• 最少比較標的數＝自變數個數×5。題目把影響價格因素分成區域因素與個別因素時，區域因素項數加上個別因素項數才是自變數個數，只算其中之一會少算。（不動產估價技術規則第 20 條）
• 判斷一組數據是否合規時逐條比對：比較標的數達自變數個數的五倍以上、採迴歸分析者調整後判定係數不低於 0.7、顯著機率不大於 0.05，三者都符合才合規，任一不符就不合規。（不動產估價技術規則第 20 條）

依據：不動產估價技術規則第 20 條

考過的題目：102-25、104-29、104-30、106-9、107-4、108-21、109-20、111-6、111-9、112-16

調整率上限與比較標的排除　考過 14 題

• 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，應排除該比較標的之適用（第 25 條）。（不動產估價技術規則第 25 條）常考陷阱：把十五與三十對調；改成十與二十、十五與二十五
• 第 25 條但書：但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。（不動產估價技術規則第 25 條）常考陷阱：勘估標的改比較標的；漏掉缺乏市場交易資料
• 學說實務單項門檻只列區域、個別因素：題目把情況因素、價格日期也列進單項門檻，官方判為錯誤；情況調整之價格調整率不得大於百分之十五、價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五也是錯的選項。
• 學說實務選項只寫「任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，應排除」而沒限定區域、個別因素時，官方仍當正確敘述；詳解指出字面範圍比條文廣，題目有疑義。
• 學說實務單獨項目調整率17%已大於百分之十五，官方答必須敘明理由；12%未超過門檻，詳解說不適用排除及敘明的規定。
• 總調整率的算法：題目給比較標的價格與試算價格時，詳解以試算價格÷比較標的價格－1 求得；題目給各項調整率時，詳解把各項（1＋調整率）連乘後減 1，不是把各項絕對值相加。結果的絕對值大於百分之三十，除符合但書外應排除；單項百分之十五門檻另外檢查。（不動產估價技術規則第 25 條）

依據：不動產估價技術規則第 25 條、不動產估價技術規則第 26 條

考過的題目：102-34、103-24、105-38、107-5、107-17、108-15、109-6、109-19、111-14、112-23、113-23、114-5、102-7、107-18

試算價格檢討與比較價格　考過 13 題

• 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎；檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用（第 26 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 26 條）常考陷阱：改成取中間值、平均值或固定比例加權；二十改十
• 前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者（第 26 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 26 條）常考陷阱：分母改成各價格平均值、最高價格
• 修法前102 年修正前，第 26 條第 2 項是高低價格之差除以各價格平均值；現行修正為除以高低價格平均值。該題新舊算法的差距都達百分之二十以上，答案不受影響。
• 差距計算：（高價－低價）÷〔（高價＋低價）÷2〕。三件以上時兩兩比對，看哪一對達百分之二十以上；平均值只取該對的高低兩價，不是全部試算價格的平均。（不動產估價技術規則第 26 條）
• 題目同時給比較標的價格與試算價格時，詳解先算各件總調整率比對第 25 條門檻，再兩兩算試算價格差距比對第 26 條門檻，兩者分開判斷。（不動產估價技術規則第 25 條、不動產估價技術規則第 26 條）
• 不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之（第 27 條）。（不動產估價技術規則第 27 條）常考陷阱：三件改五件；說試算價格彼此較接近就給較高權重

考過的題目：103-19、104-9、104-12、105-37、106-31、107-6、108-7、111-11、113-8、102-7、107-18、105-24、107-17

收益法的兩種方法　考過 16 題

• 收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法；依前項方法所求得之價格為收益價格（不動產估價技術規則第 28 條）。（不動產估價技術規則第 28 條）常考陷阱：說直接資本化法屬於比較法
• 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法；公式為收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率（第 29、30 條）。（不動產估價技術規則第 29 條、不動產估價技術規則第 30 條）常考陷阱：未來改過去、一年改三年、價格日期改調查日期、淨收益改總收益
• 學說實務題目問「以未來期望利益計算不動產價值」的估價方法，詳解對應到收益法的未來平均一年期間之客觀淨收益，答收益法，不是成本法、比較法或土地開發分析法。
• 已知淨收益與收益價格時，把第 30 條公式移項：收益資本化率＝淨收益÷收益價格。淨收益與價格要取同一個勘估標的的數字，混用比較標的的淨收益或價格就是錯的選項。（不動產估價技術規則第 30 條）
• 折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法；得適用於以投資為目的之不動產投資評估（第 31 條）。（不動產估價技術規則第 31 條）常考陷阱：把第 31 條點名的方法改寫成直接資本化法或剩餘法
• 公式 P＝Σ（k＝1 至 n’）CFk／（1＋Y）^k＋Pn’／（1＋Y）^n’：P 為收益價格，CFk 為各期淨收益，Y 為折現率，n’ 為折現現金流量分析期間，k 為各年期，Pn’ 為期末價值（第 32 條）。直接資本化法公式沒有期末價值（第 30 條）。（不動產估價技術規則第 32 條、不動產估價技術規則第 30 條）常考陷阱：n’ 說成經濟或殘餘耐用年數；期末價值改用資本化率折現
• 折現現金流量分析法計算：各期淨收益除以（1＋Y）的 k 次方，期末價值除以（1＋Y）的 n’ 次方，折現後加總。只算期末價值現值、或期末價值未折現就相加，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 31 條、不動產估價技術規則第 32 條）
• 學說實務收益資本化率與折現率的高低不一定：詳解在淨收益每年固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率；成長率為正、零、負時，資本化率分別低於、等於、高於折現率。常考陷阱：說收益資本化率必定高於或低於折現率

考過的題目：101-16、101-18、102-27、103-37、104-15、104-37、105-19、105-35、108-17、109-11、112-8、114-6、114-7、114-10、114-19、114-23

客觀淨收益與證券化估價　考過 6 題

• 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之（第 33 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：勘估標的改比較標的；最有效使用改最大效益使用、最合理使用
• 最有效使用，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限；契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益（第 33 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：契約租金改成經濟、實質、支付租金；市場經濟租金改限定租金
• 以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算（第 38 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 38 條）常考陷阱：改成依市場資料、類似產品或歷史費用資料推算

考過的題目：105-10、111-19、102-8、104-13、105-17、110-11

估價程序與有效總收入　考過 8 題

• 收益法估價之程序：一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料；二、推算有效總收入；三、推算總費用；四、計算淨收益；五、決定收益資本化率或折現率；六、計算收益價格（第 34 條）。（不動產估價技術規則第 34 條）常考陷阱：先決定資本化率再蒐集資料；先算淨收益再推有效總收入
• 應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料；蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明；並應就其合理性進行綜合研判（第 35 條）。（不動產估價技術規則第 35 條）常考陷阱：把三年改成二年、四年、五年
• 推算總收入及有效總收入時，應與勘估標的往年之總收入及有效總收入、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入、目前或未來可能之計畫收入校核比較（第 37 條）。（不動產估價技術規則第 37 條）常考陷阱：混入期末價值當校核資料
• 有效總收入，是分析並推算勘估標的之總收入後，扣除閒置及其他原因所造成之收入損失之餘額；總收入指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額（第 36 條）。（不動產估價技術規則第 36 條）常考陷阱：說兩者意義相同；說總收入＝有效總收入＋總費用
• 學說實務有效總收入是總收入扣除收入損失後的餘額，收入損失不會是負數，所以總收入必定大於或等於有效總收入；總收入減去總費用等於淨收益是錯的，要用有效總收入去減。
• 實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數（第 130 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）
• 有效總收入計算：月租金×12 得年總收入（按坪計租再乘面積），扣除空置（閒置）損失；題目另給押金與利率時，再加押金運用收益（押金×利率）。總費用是算淨收益時才扣，求有效總收入時不扣。（不動產估價技術規則第 36 條、不動產估價技術規則第 130 條）

考過的題目：102-9、104-16、107-19、107-7、108-14、101-39、109-9、113-12

總費用與淨收益　考過 12 題

• 總費用應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；其為營運性不動產者，並應加計營運費用（第 38 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 38 條）常考陷阱：說營運性不動產不可加計營運費用；說地租不能算
• 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象，條文沒有限於保存登記之建物（房屋稅條例第 3 條）。（房屋稅條例第 3 條）常考陷阱：說房屋稅只適用於保存登記之建物
• 學說實務所得稅、土地增值稅、貸款利息、抵押債務利息、自有資本之利息、改良性資本支出不列入總費用：所得稅因人而異，土地增值稅在移轉時才課，貸款利息是融資成本，自有資本利息已由資本化率反映，改良支出屬資本性支出。常考陷阱：把所得稅、貸款利息、土地增值稅放進總費用
• 總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提（第 39 條）。（不動產估價技術規則第 39 條）常考陷阱：多加「按其利息」分年攤提
• 有效總收入減總費用即為淨收益；前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益（第 42 條）。（不動產估價技術規則第 42 條）常考陷阱：改成總收入減總費用
• 學說實務營運性不動產淨收益應扣除非屬不動產所產生的其他淨收益，以免高估不動產本身的淨收益，詳解歸為收益分配原則，不是適合原則、外部性原則或最有效使用原則。
• 淨收益＝有效總收入－總費用。題目給的總收入未扣空置時，先依第 36 條求有效總收入；題目直接給總收益與總費用率時，詳解以總收益×總費用率為總費用再相減。之後依第 30 條除以收益資本化率得收益價格；只問淨收益時用不到資本化率，貸款支出不扣。（不動產估價技術規則第 42 條、不動產估價技術規則第 30 條）

考過的題目：101-30、101-31、102-10、103-18、103-40、104-14、105-34、106-6、106-8、107-2、110-10、112-9

建物折舊提存　考過 7 題

• 總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率（第 40 條）。（不動產估價技術規則第 40 條）常考陷阱：說包含建物時兩者都不必加計
• 建物折舊提存費得依等速折舊型：C×（1－s）×1／N，或償債基金型：C×（1－s）×i／〔（1＋i）^N－1〕計算；C 為建物總成本，s 為殘餘價格率，i 為自有資金之計息利率，N 為建物經濟耐用年數，均依成本法相關規定估計之（第 40-1 條）。（不動產估價技術規則第 40 條之 1 條）常考陷阱：加入初期加速、初期減速折舊型；兩型公式對調
• 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 d：等速折舊型＝〔（1－s）／N〕÷〔1－（1－s）n／N〕；償債基金型＝i÷〔（1＋i）^n’－1〕。n 為已經歷年數，n’ 為剩餘可收益之年數，（1－s）／N 為折舊率，依成本法相關規定估計之（第 41 條）。（不動產估價技術規則第 41 條）常考陷阱：把等速折舊型與償債基金型的公式對調
• 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則；建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列（第 67 條）。（不動產估價技術規則第 67 條）
• 等速折舊每年折舊率＝（1－殘餘價格率）÷經濟耐用年數；求未來每年折舊提存率，再除以〔1－（1－s）×已經歷年數÷經濟耐用年數〕。題目已給經歷年數（不為零）與殘價率（不為零）時，只算到折舊率、或用 1÷N 漏扣殘價率都會算錯；也不可把經濟耐用年數換成已經歷年數。（不動產估價技術規則第 41 條）

考過的題目：101-35、102-12、103-28、106-11、108-11、109-15、110-5

資本化率：風險溢酬法與市場萃取法　考過 10 題

• 收益資本化率或折現率應於風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法中，綜合評估最適宜之方法決定；有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明（第 43 條）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：混入折現現金流量分析法當決定資本化率的方法
• 風險溢酬法：應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之（第 43 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：一般性改成特殊性；風險性改成投資之損益
• 學說實務各因素與資本化率的方向：風險性較高的不動產，其收益資本化率較高；管理度較難的不動產，其收益資本化率較高；流通性高的不動產，其收益資本化率較低；增值性較高者資本化率較低。常考陷阱：說增值性較高的不動產收益資本化率較高
• 學說實務題目列不動產低流通、高風險、高增值及管理較難等特性，問何者與資本化率反向變動，官方答增值性；詳解指出流通性本身也與資本化率反向，依選項文字有歧義。
• 市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之（第 43 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：把這段定義安到風險溢酬法或加權平均資金成本法
• 市場萃取法計算：各比較標的淨收益÷價格得出商數後比較決定。題目要求去掉差距過大的異常值時，依題設剔除，再就保留的商數決定；該題詳解剔除偏高與偏低兩個異常值後取平均。（不動產估價技術規則第 43 條）

考過的題目：102-11、105-15、106-10、106-32、107-20、107-21、110-21、112-14、112-22、114-20

資本化率：公式計算　考過 10 題

• 加權平均資金成本法：收益資本化率或折現率＝ΣWiKi；Wi：第 i 個資金來源占總資金成本比例，ΣWi＝1；Ki：為第 i 個資金來源之利率或要求報酬率（第 43 條第 3 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：把加權平均資金成本法叫成市場萃取法
• 加權平均資金成本法計算：自有資金比例×自有資金要求報酬率＋貸款比例×貸款利率；比例要和各自的利率配對；兩資金比例不同且利率也不同時，比例對調或兩利率簡單平均都會算錯。（不動產估價技術規則第 43 條）
• 債務保障比率法：收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率（第 43 條第 4 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：最後一項改成除；貸款常數改成債務保障常數、市場常數
• 債務保障比率法計算：自有資金以外都向銀行貸款時，貸款資金占不動產價格比率＝1－自有資金比率。題目只給貸款利率與年數時，詳解假設按月本息攤還，以月付額係數×12 求貸款常數（按年攤還結果略有不同）；再以淨收益÷資本化率得價格。（不動產估價技術規則第 43 條、不動產估價技術規則第 30 條）
• 學說實務題目問與銀行貸款成數相關的方法，選項為市場萃取法、有效總收入乘數法、債務保障比率法、風險溢酬法，官方答債務保障比率法，因其公式含貸款資金占不動產價格比率；該題未列加權平均資金成本法。
• 有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數（第 43 條第 5 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：題目另給租金、空置率、貸款比率當干擾數字

依據：不動產估價技術規則第 43 條

考過的題目：104-17、104-39、106-29、109-4、109-14、111-3、112-18、113-13、113-24、114-8

土地、建物與房地收益價格　考過 8 題

• 土地收益價格：地上無建物者，土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率；地上有建物者，土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率（第 44 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 44 條）常考陷阱：漏扣建物淨收益；分母誤加折舊提存率或改用建物資本化率
• 建物淨收益：淨收益已扣除折舊提存費者，建物淨收益＝建物成本價格× 建物收益資本化率；淨收益未扣除折舊提存費者，建物折舊前淨收益＝建物成本價格× （建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）（第 44 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 44 條）
• 學說實務從已知部分的價值乘以資本化率求其收益，由總收益中扣除，再求未知部分價格的方法稱為殘餘法；第 44 條地上有建物時的土地收益價格就是土地殘餘法。常考陷阱：說成分配法、積算法、收益倍數法
• 淨收益已扣除折舊提存費者：建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率，或建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率；前項土地淨收益，得先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之（第 45 條）。（不動產估價技術規則第 45 條）常考陷阱：已扣除折舊提存費者分母再加折舊率
• 淨收益未扣除折舊提存費者：建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率），或以（房地折舊前淨收益－土地淨收益）為分子，分母相同（第 45 條第 1 項第 2 款）。（不動產估價技術規則第 45 條）常考陷阱：未扣除折舊提存費者只除以建物收益資本化率
• 房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率。房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，已扣除折舊提存費者＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率；未扣除者，建物端改為（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率（第 46 條）。（不動產估價技術規則第 46 條）
• 學說實務折舊提存率大於零時，未扣除者多了折舊提存率×建物價值比率，所以淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率小於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率；詳解再假設土地與建物基礎收益率相同，得出建物最高、房地居中、土地最低，此排序法條未規定。常考陷阱：說兩者相等、無法判斷；說土地資本化率最高
• 一定期間之收益價格：P＝a×〔1－1／（1＋r）^n’〕÷r，a 為平均一年期間折舊前淨收益，r 為收益資本化率，n’ 為可收益之年數；有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用（第 47 條）。（不動產估價技術規則第 47 條）常考陷阱：用複利終值或年金終值代替現值

考過的題目：101-33、101-37、102-13、106-25、107-8、110-20、113-14、114-21

成本法與重建、重置成本　考過 8 題

• 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法；依前項方法所求得之價格為成本價格（不動產估價技術規則第 48 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：把價格日期改成估價、勘察、出件或試算日期
• 建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之（第 48 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：原則與替代對調；改成直接成本、間接成本
• 重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本（第 48 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：改稱重造、重製、新建、複舊成本或重置成本
• 重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本（第 48 條第 5 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：和重建成本的定義對調；改稱替換、重蓋成本

依據：不動產估價技術規則第 48 條

考過的題目：102-14、104-18、105-16、106-38、107-9、108-10、109-21、114-11

總成本與營造施工費的項目　考過 6 題

• 總成本應包括：營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤；前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格（第 52 條）。（不動產估價技術規則第 52 條）常考陷阱：把出售不動產之所得稅列入總成本
• 營造或施工費的項目：直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤（第 53 條）。廣告費、銷售費與開發或建築利潤是第 52 條總成本另列的項目，不在其中。（不動產估價技術規則第 53 條、不動產估價技術規則第 52 條）常考陷阱：加入廣告費或開發商的合理利潤
• 學說實務詳解判斷：出售不動產之所得稅是出售後就所得課徵，不是重新建造所需的成本，不屬總成本；開發商的合理利潤對應第 52 條另列的開發或建築利潤，不是營造或施工費所含的營造或施工利潤。
• 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之（第 57 條）。（不動產估價技術規則第 57 條）常考陷阱：實際營造施工費改成總成本；百分之三改成百分之五
• 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之（第 61 條）。（不動產估價技術規則第 61 條）常考陷阱：把按總成本改成按營造或施工費乘以費率
• 修法前102 年修正前，第 61 條另訂未公告前的費率：廣告費、銷售費百分之四至百分之五，管理費百分之三至百分之四，稅捐百分之零點五至百分之一點二；現行已刪除，只按總成本乘以全聯會定期公告之相關費率計算。

考過的題目：102-15、103-17、103-33、110-8、113-9、114-2

營造或施工費的求取方法　考過 13 題

• 營造或施工費得按下列方法擇一求取之。直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費（第 54 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 54 條）常考陷阱：把直接法與間接法的定義對調
• 間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費（第 54 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 54 條）常考陷阱：把間接法的定義安到淨計法或單位工程法
• 直接法分為下列二種：淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤；單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之（第 55 條）。（不動產估價技術規則第 55 條）常考陷阱：淨計法與單位工程法定義對調；把單位工程法列為間接法
• 間接法分為下列二種：工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費（第 56 條第 1 項第 1 款）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：按工程概算項目逐項調整單價的公式說成淨計法
• 單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數（第 56 條第 1 項第 2 款）；標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物（同條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：把單位面積比較法說成直接法
• 學說實務詳解比較精細程度：淨計法逐一計算材料與人工，最精細；單位工程法以細部工程項目計算，粗一層；單位面積比較法最為粗略，但資料易得、操作簡便，是實務最常用方法。常考陷阱：說工程造價比較法或單位工程法最精細
• 學說實務營造或施工費以價格日期的單價為基礎，是重新建造的費用，與房屋新舊無關，屋齡反映在折舊額；房屋愈舊，營造或施工費就愈低是錯的選項。

依據：不動產估價技術規則第 55 條、不動產估價技術規則第 56 條

考過的題目：101-4、101-12、102-33、104-19、106-14、106-40、108-13、109-18、110-9、111-7、112-12、113-10、114-18

資本利息、利潤與建築工期　考過 4 題

• 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之（第 58 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 58 條）
• 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息（第 59 條）。（不動產估價技術規則第 59 條）常考陷阱：預售收入改成以定存或活存利率計息
• 題目給利率要選對的：自有資金的利率要落在活存利率與一年期定存利率之間；借款用短期放款利率；預售收入不計息，選項給它任何利率都是錯的。（不動產估價技術規則第 59 條）
• 開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之（第 60 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）
• 前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之（第 60 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）
• 建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間（第 60 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）常考陷阱：終點改成銷售完竣、變更建照或擬定權利變換計畫
• 資本利息與開發或建築利潤的計算基礎，勘估標的為土地或包含土地者，合計額都要另加計土地價格（第 58 條第 3 項、第 60 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 58 條、不動產估價技術規則第 60 條）

考過的題目：109-17、112-11、109-23、114-11

得不計入、未完工與公告事項　考過 6 題

• 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入（第 62 條）。（不動產估價技術規則第 62 條）常考陷阱：把得不予計入改成必須計入、一律計入
• 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明（第 64 條）。（不動產估價技術規則第 64 條）
• 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之；前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之（第 63 條）。（不動產估價技術規則第 63 條）常考陷阱：改成待完工後再估、無法估價或依比準建物估價
• 營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準（第 56 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：說建築改良物標準單價表由全聯會公告

依據：不動產估價技術規則第 56 條、不動產估價技術規則第 57 條、不動產估價技術規則第 60 條、不動產估價技術規則第 61 條、不動產估價技術規則第 63 條、不動產估價技術規則第 66 條、不動產估價技術規則第 67 條

考過的題目：105-32、102-30、110-19、105-22、105-31、103-17

耐用年數與殘餘價格率　考過 14 題

• 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算；建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數（第 65 條第 1、4 項）。（不動產估價技術規則第 65 條）常考陷阱：改成以物理耐用年數為主；改用殘餘年數、已經歷年數
• 經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數；物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數（第 65 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 65 條）常考陷阱：兩者定義對調；物理耐用年數改成至毀損、至經濟壽命結束
• 建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之（第 66 條）。（不動產估價技術規則第 66 條）
• 學說實務102 年考題詳解依全聯會第四號公報：住宅用鋼筋混凝土造建物經濟耐用年數為50 年。常考陷阱：改成 35 年、40 年或 60 年
• 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則；建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列（第 67 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 67 條）常考陷阱：百分之十改成百分之二十；不予提列改成以最低率提列
• 殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率；計算殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本（第 67 條第 3、4 項）。（不動產估價技術規則第 67 條）常考陷阱：經濟耐用年數改物理；建物總成本改房地總價格
• 修法前102 年修正前，第 67 條規定殘餘價格率未公告前得視建物狀況及社會習慣判定，但不得超過百分之十，是絕對上限；現行改為以不超過百分之十為原則。
• 學說實務建物耐用年數期滿、預定廢棄時的價值，詳解認為是殘餘價值（scrap value），對應第 67 條的殘餘價格；回收價值（salvage value）、清算價值（liquidation value）、剩餘價值（residual value）都不是。

依據：不動產估價技術規則第 65 條

考過的題目：101-14、101-26、103-32、105-30、106-12、102-40、102-39、103-7、104-2、104-20、105-21、109-1、112-7、114-11

折舊路徑與折舊因素　考過 7 題

• 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法（第 68 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 68 條）常考陷阱：加入後期減速折舊；依據改成建商信譽、建管單位要求
• 累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明（第 68 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 68 條）
• 修法前102 年修正前，第 68 條規定建物累積折舊額之計算以定額法為原則，公式Dn＝C×〔（1－s）／N〕×n，必要時得採定率法、償債基金法或其他經中央主管機關認定之方法；現行改為依建物特性選擇等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑，定額法屬等速折舊。
• 學說實務定額法假設每年折舊額相同，每年之減價額劃一計算，與經過年數逐年累計；每年以固定比率乘以期初餘額折舊的是定率法。常考陷阱：把定率法的描述安到定額法
• 學說實務定率法前期折舊多（初期加速），同一期間累積折舊額最大，扣減後建物成本價格最低；償債基金法在0＜n＜N 時此值小於定額法的 C×(1－s)×n／N（初期減速）；考試當時第 68 條明列定額法、定率法、償債基金法，未列逆年數合計法，依估價學理其前期折舊少、後期多。常考陷阱：說定額法或償債基金法算出的成本價格最低
• 學說實務折舊因素：物理性折舊是建物實體因使用磨損、老化或外力破壞造成的減價；功能性折舊是設計、設備或格局因技術革新等落伍；經濟性折舊是建物以外的外部環境造成，建物本身沒有實體損傷。
• 學說實務緊鄰施工中工地或隔壁施工造成外牆龜裂，起因在外部，但建物本身實體受損，詳解歸為物理性折舊；破壞性折舊不是折舊因素的分類名稱。常考陷阱：把鄰地施工造成的龜裂歸為經濟性或外部性折舊

考過的題目：103-11、106-26、102-16、101-27、104-21、105-18、113-20

成本價格的計算　考過 12 題

• 成本價格之計算公式：一、土地價格＝土地總成本；二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額；三、房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格（第 69 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 69 條）常考陷阱：改成土地加建物總成本；再減或再加累積折舊額
• 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明；以比較法或收益法計算者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性（第 69 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 69 條）
• 地價調查的建物現值：建物重建價格＝建物單價ｘ建物面積；建物累積折舊額＝建物重建價格ｘ建物每年折舊率ｘ經歷年數；建物現值＝建物重建價格—建物累積折舊額；建物單價應以不同主體構造種類之建物標準單價為準，但樓層高度、層數、材料等特殊者，應酌予增減計算之（地價調查估計規則第 12 條）。（地價調查估計規則第 12 條）
• 等速折舊型以（1－s）／N為折舊率（第 41 條）；s 是殘餘價格率，N 是建物經濟耐用年數（第 40-1 條）。（不動產估價技術規則第 41 條、不動產估價技術規則第 40 條之 1 條）常考陷阱：用 1÷N 漏扣殘餘價格率；改成 1＋s
• 等速（定額法）計算：題目給價格日期的重建（重置）成本單價時，建物總成本＝該單價×面積；累積折舊額＝建物總成本×（1－殘餘價格率）×已經歷年數÷經濟耐用年數；建物成本價格＝建物總成本－累積折舊額。只給營造或施工費單價時，那只是第 52 條總成本中的營造或施工費，不等於總成本。（不動產估價技術規則第 69 條、不動產估價技術規則第 48 條、不動產估價技術規則第 52 條）
• 常見錯的選項：把累積折舊額當成本價格、漏扣累積折舊額、漏扣殘餘價格率、用興建當年的單價算總成本。題目問的是累積折舊額還是成本價格（現值），要先看清楚。（不動產估價技術規則第 69 條）
• 題目直接給殘餘價格金額時，等速折舊每年折舊額＝（重建成本－殘餘價格）÷耐用年數，與已經歷年數無關。耐用年數以經濟耐用年數為主、必要時得用物理耐用年數；題目同時給兩者而沒交代採物理耐用年數的必要情形時，用經濟耐用年數。（不動產估價技術規則第 65 條）

考過的題目：101-3、102-17、103-9、103-22、105-33、106-17、106-27、109-2、111-15、112-21、113-21、114-3

意義、適用與估價程序　考過 5 題

• 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格（不動產估價技術規則第 70 條）。（不動產估價技術規則第 70 條）
• 對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額（第 87 條）。（不動產估價技術規則第 87 條）常考陷阱：把土地開發分析法改成收益法；參酌改成成本法
• 估價程序前四款：一、確定土地開發內容及預期開發時間；二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料；三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析；四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積（第 71 條第 1 至 4 款）。（不動產估價技術規則第 71 條）常考陷阱：第一步改成調查成本資料、現況勘察或估算可銷售面積
• 估價程序後四款：五、估算開發或建築後總銷售金額；六、估算各項成本及相關費用；七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率；八、計算土地開發分析價格（第 71 條第 5 至 8 款）。（不動產估價技術規則第 71 條）常考陷阱：總銷售金額與成本對調；利潤率移到成本之前
• 除依第 11 條蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：開發構想計畫書、建築設計圖說或土地規劃配置圖說、建照申請書或建造執照、營造或施工費資料、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料、資本利率、開發或建築利潤率（第 72 條）。（不動產估價技術規則第 72 條）常考陷阱：把資本利率改成資本化率
• 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：調查影響總銷售金額、成本及費用等因素；確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔；市場交易資料之蒐集、調查；週遭環境土地建物及公共設施開發程度（第 73 條）。（不動產估價技術規則第 73 條）常考陷阱：把勘估標的改成比較標的

考過的題目：104-31、104-22、106-36、102-24、111-25

可銷售面積與總銷售金額　考過 3 題

• 可銷售之土地或建物面積：依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積；未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積（第 74 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 74 條）
• 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核（第 74 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 74 條）
• 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之；可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價（第 75 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 75 條）
• 前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之（第 75 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 75 條）
• 學說實務題目另給雨遮面積時，詳解依預售屋買賣定型化契約應記載事項附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格，雨遮不計入可銷售面積；把雨遮面積也乘上銷售單價的是錯的選項。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳7 條）

考過的題目：102-18、106-19、111-16

直接成本、間接成本與費率　考過 4 題

• 土地建築開發之直接成本：營造或施工費；間接成本：規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔（第 76 條）。（不動產估價技術規則第 76 條）常考陷阱：把規劃設計費列為直接成本；說間接成本不含銷售費
• 學說實務題目寫施工費或施工人員施工費用，詳解對應第 76 條直接成本之營造或施工費，不屬於間接成本。
• 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之（第 77 條）。（不動產估價技術規則第 77 條）
• 土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之（第 78 條）；利潤率由全聯會定期公告，未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之（第 60 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 78 條、不動產估價技術規則第 60 條）常考陷阱：改成個別投資廠商之利潤率

依據：不動產估價技術規則第 61 條、不動產估價技術規則第 77 條

考過的題目：104-38、107-11、112-20、101-28

資本利息綜合利率與開發年數　考過 5 題

• 土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：資本利息綜合利率＝資本利息年利率× （土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數（第 79 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）常考陷阱：1／2 改乘在土地價值比率或兩者合計；改用貸款利息年利率
• 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明（第 79 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）
• 第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之（第 79 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）
• 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間（第 80 條）。（不動產估價技術規則第 80 條）
• 綜合利率計算：只有建物價值比率乘 1／2，土地價值比率不乘。題目給土地與建物價值之比時，先換算成各占合計的比率。已知綜合利率反推年利率時，年利率＝綜合利率÷〔（土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數〕；漏乘價值比率、只除開發年數都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 79 條）

依據：不動產估價技術規則第 80 條、不動產估價技術規則第 60 條

考過的題目：104-23、105-29、107-10、109-10、114-12

土地開發分析價格的計算　考過 12 題

• 土地開發分析法價格之計算公式如下：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）；V 為土地開發分析價格，S 為開發或建築後預期總銷售金額，R 為適當之利潤率（第 81 條）。（不動產估價技術規則第 81 條）常考陷阱：把 R 改成資本化率、土地價值率或營業稅率
• C 為開發或建築所需之直接成本，M 為開發或建築所需之間接成本，i 為開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率（第 81 條）。（不動產估價技術規則第 81 條）
• 學說實務詳解認為公式以開發完成後預期總銷售金額一次折算，隱含開發完成時即取得全部銷售金額的假設；不限以預售方式銷售，利潤率也不是個別投資廠商之利潤率。
• 計算順序：S 先除以（1＋R），再除以（1＋i），最後減去（C＋M）。先減成本再除、只除利潤率、只除資本利息綜合利率、直接以 S 減 C 再減 M，都是錯的選項。題目沒直接給 S 時，依第 75 條以可銷售面積乘推定之銷售單價。（不動產估價技術規則第 81 條、不動產估價技術規則第 75 條）
• 題目問每坪土地單價時，算出的 V 再除以土地面積；直接成本與間接成本相加成（C＋M）後再扣除。題目已直接給總銷售金額時，建蔽率、容積率、樓層數不必再代入；要自己推算總銷售金額時，才依第 74、75 條用來估可銷售面積。億與萬的單位要換算一致。（不動產估價技術規則第 81 條、不動產估價技術規則第 74 條、不動產估價技術規則第 75 條）

考過的題目：101-28、102-36、102-18、104-35、105-40、106-19、107-12、108-2、109-16、110-6、111-16、112-24

合併分割、數種用途與受限宗地　考過 7 題

• 以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減（第 83 條）。（不動產估價技術規則第 83 條）
• 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格；非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算（第 84 條）。（不動產估價技術規則第 84 條）
• 合併後分算：某筆土地合併後價格＝合併後土地總價格×該筆合併前價格÷合併前各筆價格合計。比例要用題目問的那一筆，拿到其他筆的比例就是錯的選項。（不動產估價技術規則第 84 條）
• 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價（第 85 條）。（不動產估價技術規則第 85 條）常考陷阱：改成無須考量、只依主要用途估價；換成合併分割規定
• 土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格（第 88 條）。（不動產估價技術規則第 88 條）常考陷阱：把正常價格改成特定價格
• 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格（第 89 條）。（不動產估價技術規則第 89 條）
• 受污染土地價格＝未受污染之正常價格－地價減損額；只寫減損額、或沒扣減損額的正常價格，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 89 條）
• 學說實務路線價法的基本原理：假設其他條件相同，一宗土地愈接近街道部分，其價值愈高，離街道愈遠愈低，詳解稱深度指數遞減，以臨街深度指數調整。常考陷阱：改成愈低、不變或不受接近街道之影響

考過的題目：107-24、108-4、109-3、111-4、112-25、106-16、103-23

附有建物的宗地　考過 4 題

• 附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限（第 86 條）。（不動產估價技術規則第 86 條）
• 學說實務附有建物之宗地，考慮建物對宗地價格的影響而估土地，詳解稱部分估價（第 86 條本文）；土地上有建物，估價時視為素地、不考慮建物的影響，稱獨立估價（第 86 條但書）。常考陷阱：部分估價與獨立估價對調；改稱分割估價或合併估價
• 學說實務107 年考題詳解：土地上有地上建物或他項權利存在，估價時視為素地、不考慮其影響，是獨立估價；土地上無地上建物，純素地估價，或土地與地上建物併同估價，都不是獨立估價。
• 學說實務詳解指出正常價格、限定價格是價格種類，正常估價、限定估價都不是以素地為前提的估價類型。
• 修法前101 年考試當時，第 86 條只有附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響；但書以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限是 102 年修正增列，當年依獨立估價學理仍選視為素地估價。
• 建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之（第 106 條）。（不動產估價技術規則第 106 條）常考陷阱：改成仍視為有地上建物，併同土地估價

考過的題目：101-36、103-35、106-30、107-15

特殊宗地的估價方法　考過 9 題

• 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素（第 90 條）。（不動產估價技術規則第 90 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則
• 高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素（第 91 條）。（不動產估價技術規則第 91 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則
• 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用（第 92 條）。（不動產估價技術規則第 92 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則；把應考量的費用項目換成營運費用
• 農場或牧場之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之（第 93 條）。（不動產估價技術規則第 93 條）常考陷阱：改成以收益法、成本法或殘餘法為原則
• 鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之（第 94 條）。（不動產估價技術規則第 94 條）常考陷阱：考慮因素改成鹽田會員制度及曬鹽費用；改用收益法
• 池沼、墓地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之（第 95 條）。（不動產估價技術規則第 95 條）
• 公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之（第 97 條）。（不動產估價技術規則第 97 條）常考陷阱：改成考慮政府徵收土地之可能價格評估；改成土地開發分析法

依據：不動產估價技術規則第 90 條、不動產估價技術規則第 91 條、不動產估價技術規則第 92 條、不動產估價技術規則第 93 條、不動產估價技術規則第 94 條、不動產估價技術規則第 95 條、不動產估價技術規則第 97 條

考過的題目：103-15、105-1、105-28、106-13、106-33、110-15、112-15、112-19、113-15

區分所有建物與樓層別效用比　考過 9 題

• 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整（不動產估價技術規則第 98 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 98 條）
• 前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之（第 98 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 98 條）常考陷阱：說樓層別效用比固定不變、樓層越高就越高
• 學說實務詳解：樓層別效用比以基準樓層為 100%，把各樓層的單價換算成百分率，不是用總價；效用較高的樓層大於 100%，較低的小於 100%。以最低價之樓層為比準層時，其他各樓層效用比均大於100。常考陷阱：把單價改成總價
• 學說實務詳解：樓層別效用比包含區分所有建物的土地效用與建築物效用，直接以各樓層房地價格相互比較求得，不必扣除開發利潤與土地成本；只看立體地價差異的是地價分配率。一般地面層最高，但不是樓層越高就越高。常考陷阱：說樓層別效用比只反映立體地價差異
• 各樓層面積相同時，某樓層效用比＝該樓層單價÷基準樓層單價×基準樓層效用比；基準樓層效用比題目另有給定時，要照比例乘上。題目另給的平均售價、全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，是算地價分配率才用的資料，算樓層別效用比用不到。（不動產估價技術規則第 98 條、不動產估價技術規則第 100 條）

考過的題目：103-30、105-14、106-15、107-23、108-5、109-5、111-17、112-10、113-25

以房地價格推估基地價格　考過 3 題

• 以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，得以下列方式估計之：勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格；勘估標的之基地單價＝勘估標的之基地價格／勘估標的之基地面積（第 99 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 99 條）
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，亦得以勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格× 土地價值比率，再除以基地面積得基地單價；前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之（第 99 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 99 條）
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之（第 101-1 條）。（不動產估價技術規則第 101 條之 1 條）
• 學說實務第 99 條基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格，房地價格超出建物成本的部分都歸土地，官方答土地貢獻說；詳解說聯合貢獻說依土地、建物價值比率分配，建物貢獻說把剩餘歸建物，估價學說中沒有合併貢獻說。常考陷阱：答成聯合貢獻說或建物貢獻說
• 學說實務房屋課稅價格各層建物價格未加以分層分攤時，詳解說樓層間的房地價差只能由土地解釋，官方答土地貢獻原則；建物貢獻原則把價差歸建物，聯合貢獻原則認為須由土地與建物分攤。
• 已知建物價值比率時，土地價值比率＝1－建物價值比率；基地價格＝房地價格×土地價值比率，再除以基地面積得基地單價。誤乘建物價值比率、除以建物面積、拿房地總價直接除基地面積，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 99 條）

考過的題目：101-40、108-16、109-25

區分所有建物的地價分配率　考過 1 題

• 區分所有建物以房地價格推估基地單價，得以下列方式估計之：該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格－該區分所有建物之建物成本價格，再除以該區分所有建物之基地持分面積得基地權利單價（第 100 條第 1 項第 1、2 款）。（不動產估價技術規則第 100 條）
• 基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價× 平均地價分配率／該區分所有建物之地價分配率（第 100 條第 1 項第 3 款）。（不動產估價技術規則第 100 條）
• 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率（第 100 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 100 條）常考陷阱：平均樓層別效用比換成該樓層效用比或基準值
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，亦得以該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格× 土地價值比率，除以基地持分面積得基地權利單價，再× 平均樓層別效用比／該區分所有建物之樓層別效用比得基地單價（第 101 條）。（不動產估價技術規則第 101 條）
• 地價分配率：先算平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，再用該區分所有建物的樓層別效用比減去這個乘積。乘的若是該樓層自己的效用比，或把平均樓層別效用比當成基準值，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 100 條）

依據：不動產估價技術規則第 100 條、不動產估價技術規則第 101 條

考過的題目：110-25

超容積、違建與特殊房地　考過 8 題

• 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響（第 102 條）。（不動產估價技術規則第 102 條）常考陷阱：漏掉合法二字；改成以法定容積估價；多扣違建部分
• 附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限（第 103 條）。（不動產估價技術規則第 103 條）常考陷阱：分別標示改成合併之總價格；改成應拒絕評估
• 未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整（第 104 條）。（不動產估價技術規則第 104 條）
• 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明（第 105 條）。（不動產估價技術規則第 105 條）常考陷阱：改以原核定用途估價、取兩種用途平均或漏寫差額
• 建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之（第 106 條）。（不動產估價技術規則第 106 條）常考陷阱：改成先估重建後價格再扣重建費用；說無法估價
• 學說實務房屋受地震損害經鑑定無法居住使用，詳解對應建物已不具備使用價值，官方答以素地價格估價，並扣除拆除建物費用。

考過的題目：102-37、104-32、105-23、110-24、107-13、111-23、109-7、102-38

土地改良物估價　考過 4 題

• 土地改良物之分類，依土地法第五條規定（第 107 條）。（不動產估價技術規則第 107 條）
• 建物估價，以成本法估價為原則；辦理建物估價時，其附屬設施得一併估計之（第 108 條）。（不動產估價技術規則第 108 條）常考陷阱：改成以收益法、比較法或殘餘法為原則
• 附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則。但得斟酌比較法及收益法估價之結果，決定其估價額（第 112 條）。（不動產估價技術規則第 112 條）常考陷阱：改成以比較法、收益法、土地開發分析法為原則

考過的題目：103-3、105-39、107-22、114-9

權利估價的範圍與因素　考過 4 題

• 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價（第 114 條）。（不動產估價技術規則第 114 條）常考陷阱：加入區段徵收；說市地重劃不屬於權利估價
• 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之（第 115 條）。（不動產估價技術規則第 115 條）
• 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之（第 116 條）。（不動產估價技術規則第 116 條）
• 典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之（第 117 條）；永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之（第 118 條）。（不動產估價技術規則第 117 條、不動產估價技術規則第 118 條）常考陷阱：把典權、農育權的因素安到永佃權；說不必考慮佃租
• 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之（第 118-1 條）。（不動產估價技術規則第 118 條之 1 條）
• 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之（第 119 條）；耕作權估價，應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計之（第 120 條）。（不動產估價技術規則第 119 條、不動產估價技術規則第 120 條）
• 抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之（第 121 條）。（不動產估價技術規則第 121 條）常考陷阱：漏掉先估正常價格，改成直接以實際債權額為基礎
• 租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素估計之（第 122 條）；容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之（第 123 條）。（不動產估價技術規則第 122 條、不動產估價技術規則第 123 條）常考陷阱：容積移轉改成主要考慮捐贈公共設施用地的市價

依據：不動產估價技術規則第 116 條、不動產估價技術規則第 117 條、不動產估價技術規則第 118 條、不動產估價技術規則第 118 條之 1 條、不動產估價技術規則第 121 條、不動產估價技術規則第 123 條

考過的題目：103-5、113-16、102-19、106-34

市地重劃估價　考過 1 題

• 市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理（第 122-1 條）。（不動產估價技術規則第 122 條之 1 條）
• 重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價（市地重劃實施辦法第 20 條第 1 款）。（市地重劃實施辦法第 20 條）常考陷阱：重劃前加估區段價
• 重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價（市地重劃實施辦法第 20 條第 2 款）。（市地重劃實施辦法第 20 條）
• 學說實務選項相關法令未明定重劃前後地價查估之價格日期，詳解認為正確：市地重劃實施辦法第 20 條只規定查估項目與提請評定，沒有寫價格日期。

考過的題目：105-25

都市更新權利變換估價　考過 4 題

• 都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理（第 124 條）。（不動產估價技術規則第 124 條）
• 權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值：各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值比率（第 125 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）常考陷阱：基地價值比率改成全棟建物價值比率
• 前項基地價值比率之計算公式如下：分子為素地單價× 基地總面積，分母為素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕（第 125 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）
• 區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整（第 125 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）
• 權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，依第 125 條算出各區分所有建物基地權利價值後，各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率（第 126 條）。（不動產估價技術規則第 126 條）
• 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值為準（第 126-1 條）。（不動產估價技術規則第 126 條之 1 條）常考陷阱：不先比較就直接採素地價值
• 基地價值比率分母的建物部分用營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積，題目另給的總成本不代入。題目給建物與基地的價值比時，基地價值比率＝基地所占份數÷合計份數；非區分所有建物乘出的基地權利價值低於素地價值，才改採素地價值。（不動產估價技術規則第 125 條、不動產估價技術規則第 126 條之 1 條）
• 權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值（第 127 條）；權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之（第 128 條）。（不動產估價技術規則第 127 條、不動產估價技術規則第 128 條）常考陷阱：新成屋價格改成預售屋、中古屋或徵收補償價格

依據：不動產估價技術規則第 125 條、不動產估價技術規則第 126 條、不動產估價技術規則第 126 條之 1 條、不動產估價技術規則第 127 條

考過的題目：102-20、103-36、109-8、110-14

租金種類與估計原則　考過 6 題

• 不動產估價，應切合價格日期當時之價值；估計租金種類包括正常租金及限定租金（不動產估價技術規則第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：說租金種類還有特定租金、特殊租金
• 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值；限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值（第 2 條第 5、6 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把續訂租約之租金說成正常租金
• 不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之（第 131 條）。（不動產估價技術規則第 131 條）
• 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之（第 129 條）。（不動產估價技術規則第 129 條）常考陷阱：把應考慮改成不應考慮使用目的
• 學說實務題目問何者不是租金估計應考慮的因素，官方答出租人數；詳解說條文列契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔等，沒有出租人數。
• 學說實務能反映租賃不動產經濟價值的租金是經濟租金；詳解說它是依不動產經濟價值、在正常市場可收取的租金，不是實質租金、支付租金或差額租金。
• 學說實務經濟租金與支付租金的大小關係，官方答不一定；詳解說支付租金受押金、權利金多寡及契約訂定時點影響，可能高於、等於或低於市場經濟租金。常考陷阱：說經濟租金必定高於或等於支付租金

考過的題目：101-32、104-25、105-20、112-17、113-5、114-24

實質租金與證券化租金　考過 14 題

• 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則（第 130 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）常考陷阱：把實質租金改成支付、契約、經濟、市場、合理或押租金
• 實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數（第 130 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）常考陷阱：把這個定義安上名目租金、淨租金或純租金的名稱
• 題目只給月租金、押金與年利率時，每年實質租金＝月租金×12＋押金（月租金×押金月數）×年利率；另給保證金、權利金時，依加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益也要加。只算租金、把押金本金當收益加進去，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 130 條）
• 學說實務題目問支付租金時，詳解只算每期實際支付的租金，押金運用收益屬實質租金才加計；題目另寫租金低於合理租金，是干擾條件，不改用合理租金計算。
• 學說實務題目約定管理費由承租人（咖啡店）支付，詳解認為管理費由承租人支付給管理單位，不是付給出租人，不計入實質租金；扣掉管理費的是錯的選項。
• 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則；但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限；契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益（第 33 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：把證券化各期淨收益改成以經濟租金計算為原則

考過的題目：103-2、103-38、104-24、104-34、105-20、105-26、105-27、107-25、110-13、112-13、112-17、113-5、113-19、114-22

新訂租約的租金估計　考過 5 題

• 新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之；以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用；分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用（第 132 條）。（不動產估價技術規則第 132 條）常考陷阱：淨收益改成總收益、毛收益或有效總收益
• 學說實務題目另給租賃所得稅時，詳解說租賃所得稅是出租人就租金所得繳的稅，不是必要費用，不加計；年租金＝勘估標的價格×租金收益率＋必要費用。常考陷阱：把所得稅加進年租金
• 學說實務題目敘述「積算法用於評估正常租金」，詳解判為正確：積算法是以勘估標的價格乘以租金收益率求淨收益，再加計必要費用，即第 132 條第 2 款新訂租約的方式，新訂租約在一般市場條件下形成的是正常租金。（不動產估價技術規則第 132 條）

考過的題目：101-20、104-33、110-22、112-17、113-5

續訂租約與差額分配法　考過 6 題

• 續訂租約之租金估計，得採下列方式為之：以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之；以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用（第 133 條第 1、2 款）。（不動產估價技術規則第 133 條）常考陷阱：比較法改成收益法；正常價格改成勘估標的價格
• 續訂租約另得：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用；分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金（第 133 條第 3、4 款）。（不動產估價技術規則第 133 條）常考陷阱：原契約租金改成預估契約租金並列為新訂方式
• 差額分配法計算：先求市場經濟租金與原契約租金的差額，乘上應歸屬於出租人之適當部分，再加計契約租金。題目說差額的某個比例歸功於承租人時，出租人只拿其餘部分；把那個比例給出租人、或直接採市場經濟租金，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 133 條）
• 學說實務題目問最適合推估不動產租金的方法，官方答差額分配法；詳解說殘餘法是推求土地或建物價格的方法，資本化率、還原利率是把收益換算或還原為價格用的，都不是推估租金的方法。

依據：不動產估價技術規則第 132 條、不動產估價技術規則第 133 條

考過的題目：102-21、104-33、104-40、106-18、110-23、112-17