不動產經紀人《不動產估價概要》收益法重點

收益法的兩種方法　考過 16 題

• 收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法；依前項方法所求得之價格為收益價格（不動產估價技術規則第 28 條）。（不動產估價技術規則第 28 條）常考陷阱：說直接資本化法屬於比較法
• 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法；公式為收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率（第 29、30 條）。（不動產估價技術規則第 29 條、不動產估價技術規則第 30 條）常考陷阱：未來改過去、一年改三年、價格日期改調查日期、淨收益改總收益
• 學說實務題目問「以未來期望利益計算不動產價值」的估價方法，詳解對應到收益法的未來平均一年期間之客觀淨收益，答收益法，不是成本法、比較法或土地開發分析法。
• 已知淨收益與收益價格時，把第 30 條公式移項：收益資本化率＝淨收益÷收益價格。淨收益與價格要取同一個勘估標的的數字，混用比較標的的淨收益或價格就是錯的選項。（不動產估價技術規則第 30 條）
• 折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法；得適用於以投資為目的之不動產投資評估（第 31 條）。（不動產估價技術規則第 31 條）常考陷阱：把第 31 條點名的方法改寫成直接資本化法或剩餘法
• 公式 P＝Σ（k＝1 至 n’）CFk／（1＋Y）^k＋Pn’／（1＋Y）^n’：P 為收益價格，CFk 為各期淨收益，Y 為折現率，n’ 為折現現金流量分析期間，k 為各年期，Pn’ 為期末價值（第 32 條）。直接資本化法公式沒有期末價值（第 30 條）。（不動產估價技術規則第 32 條、不動產估價技術規則第 30 條）常考陷阱：n’ 說成經濟或殘餘耐用年數；期末價值改用資本化率折現
• 折現現金流量分析法計算：各期淨收益除以（1＋Y）的 k 次方，期末價值除以（1＋Y）的 n’ 次方，折現後加總。只算期末價值現值、或期末價值未折現就相加，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 31 條、不動產估價技術規則第 32 條）
• 學說實務收益資本化率與折現率的高低不一定：詳解在淨收益每年固定比率成長的假設下，收益資本化率＝折現率－收益成長率；成長率為正、零、負時，資本化率分別低於、等於、高於折現率。常考陷阱：說收益資本化率必定高於或低於折現率

考過的題目：101-16、101-18、102-27、103-37、104-15、104-37、105-19、105-35、108-17、109-11、112-8、114-6、114-7、114-10、114-19、114-23

客觀淨收益與證券化估價　考過 6 題

• 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之（第 33 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：勘估標的改比較標的；最有效使用改最大效益使用、最合理使用
• 最有效使用，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限；契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益（第 33 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 33 條）常考陷阱：契約租金改成經濟、實質、支付租金；市場經濟租金改限定租金
• 以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算（第 38 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 38 條）常考陷阱：改成依市場資料、類似產品或歷史費用資料推算

考過的題目：105-10、111-19、102-8、104-13、105-17、110-11

估價程序與有效總收入　考過 8 題

• 收益法估價之程序：一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料；二、推算有效總收入；三、推算總費用；四、計算淨收益；五、決定收益資本化率或折現率；六、計算收益價格（第 34 條）。（不動產估價技術規則第 34 條）常考陷阱：先決定資本化率再蒐集資料；先算淨收益再推有效總收入
• 應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料；蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明；並應就其合理性進行綜合研判（第 35 條）。（不動產估價技術規則第 35 條）常考陷阱：把三年改成二年、四年、五年
• 推算總收入及有效總收入時，應與勘估標的往年之總收入及有效總收入、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入、目前或未來可能之計畫收入校核比較（第 37 條）。（不動產估價技術規則第 37 條）常考陷阱：混入期末價值當校核資料
• 有效總收入，是分析並推算勘估標的之總收入後，扣除閒置及其他原因所造成之收入損失之餘額；總收入指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額（第 36 條）。（不動產估價技術規則第 36 條）常考陷阱：說兩者意義相同；說總收入＝有效總收入＋總費用
• 學說實務有效總收入是總收入扣除收入損失後的餘額，收入損失不會是負數，所以總收入必定大於或等於有效總收入；總收入減去總費用等於淨收益是錯的，要用有效總收入去減。
• 實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數（第 130 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 130 條）
• 有效總收入計算：月租金×12 得年總收入（按坪計租再乘面積），扣除空置（閒置）損失；題目另給押金與利率時，再加押金運用收益（押金×利率）。總費用是算淨收益時才扣，求有效總收入時不扣。（不動產估價技術規則第 36 條、不動產估價技術規則第 130 條）

考過的題目：102-9、104-16、107-19、107-7、108-14、101-39、109-9、113-12

總費用與淨收益　考過 12 題

• 總費用應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；其為營運性不動產者，並應加計營運費用（第 38 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 38 條）常考陷阱：說營運性不動產不可加計營運費用；說地租不能算
• 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象，條文沒有限於保存登記之建物（房屋稅條例第 3 條）。（房屋稅條例第 3 條）常考陷阱：說房屋稅只適用於保存登記之建物
• 學說實務所得稅、土地增值稅、貸款利息、抵押債務利息、自有資本之利息、改良性資本支出不列入總費用：所得稅因人而異，土地增值稅在移轉時才課，貸款利息是融資成本，自有資本利息已由資本化率反映，改良支出屬資本性支出。常考陷阱：把所得稅、貸款利息、土地增值稅放進總費用
• 總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提（第 39 條）。（不動產估價技術規則第 39 條）常考陷阱：多加「按其利息」分年攤提
• 有效總收入減總費用即為淨收益；前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益（第 42 條）。（不動產估價技術規則第 42 條）常考陷阱：改成總收入減總費用
• 學說實務營運性不動產淨收益應扣除非屬不動產所產生的其他淨收益，以免高估不動產本身的淨收益，詳解歸為收益分配原則，不是適合原則、外部性原則或最有效使用原則。
• 淨收益＝有效總收入－總費用。題目給的總收入未扣空置時，先依第 36 條求有效總收入；題目直接給總收益與總費用率時，詳解以總收益×總費用率為總費用再相減。之後依第 30 條除以收益資本化率得收益價格；只問淨收益時用不到資本化率，貸款支出不扣。（不動產估價技術規則第 42 條、不動產估價技術規則第 30 條）

考過的題目：101-30、101-31、102-10、103-18、103-40、104-14、105-34、106-6、106-8、107-2、110-10、112-9

建物折舊提存　考過 7 題

• 總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率（第 40 條）。（不動產估價技術規則第 40 條）常考陷阱：說包含建物時兩者都不必加計
• 建物折舊提存費得依等速折舊型：C×（1－s）×1／N，或償債基金型：C×（1－s）×i／〔（1＋i）^N－1〕計算；C 為建物總成本，s 為殘餘價格率，i 為自有資金之計息利率，N 為建物經濟耐用年數，均依成本法相關規定估計之（第 40-1 條）。（不動產估價技術規則第 40 條之 1 條）常考陷阱：加入初期加速、初期減速折舊型；兩型公式對調
• 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 d：等速折舊型＝〔（1－s）／N〕÷〔1－（1－s）n／N〕；償債基金型＝i÷〔（1＋i）^n’－1〕。n 為已經歷年數，n’ 為剩餘可收益之年數，（1－s）／N 為折舊率，依成本法相關規定估計之（第 41 條）。（不動產估價技術規則第 41 條）常考陷阱：把等速折舊型與償債基金型的公式對調
• 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則；建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列（第 67 條）。（不動產估價技術規則第 67 條）
• 等速折舊每年折舊率＝（1－殘餘價格率）÷經濟耐用年數；求未來每年折舊提存率，再除以〔1－（1－s）×已經歷年數÷經濟耐用年數〕。題目已給經歷年數（不為零）與殘價率（不為零）時，只算到折舊率、或用 1÷N 漏扣殘價率都會算錯；也不可把經濟耐用年數換成已經歷年數。（不動產估價技術規則第 41 條）

考過的題目：101-35、102-12、103-28、106-11、108-11、109-15、110-5

資本化率：風險溢酬法與市場萃取法　考過 10 題

• 收益資本化率或折現率應於風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法中，綜合評估最適宜之方法決定；有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明（第 43 條）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：混入折現現金流量分析法當決定資本化率的方法
• 風險溢酬法：應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之（第 43 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：一般性改成特殊性；風險性改成投資之損益
• 學說實務各因素與資本化率的方向：風險性較高的不動產，其收益資本化率較高；管理度較難的不動產，其收益資本化率較高；流通性高的不動產，其收益資本化率較低；增值性較高者資本化率較低。常考陷阱：說增值性較高的不動產收益資本化率較高
• 學說實務題目列不動產低流通、高風險、高增值及管理較難等特性，問何者與資本化率反向變動，官方答增值性；詳解指出流通性本身也與資本化率反向，依選項文字有歧義。
• 市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之（第 43 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：把這段定義安到風險溢酬法或加權平均資金成本法
• 市場萃取法計算：各比較標的淨收益÷價格得出商數後比較決定。題目要求去掉差距過大的異常值時，依題設剔除，再就保留的商數決定；該題詳解剔除偏高與偏低兩個異常值後取平均。（不動產估價技術規則第 43 條）

考過的題目：102-11、105-15、106-10、106-32、107-20、107-21、110-21、112-14、112-22、114-20

資本化率：公式計算　考過 10 題

• 加權平均資金成本法：收益資本化率或折現率＝ΣWiKi；Wi：第 i 個資金來源占總資金成本比例，ΣWi＝1；Ki：為第 i 個資金來源之利率或要求報酬率（第 43 條第 3 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：把加權平均資金成本法叫成市場萃取法
• 加權平均資金成本法計算：自有資金比例×自有資金要求報酬率＋貸款比例×貸款利率；比例要和各自的利率配對；兩資金比例不同且利率也不同時，比例對調或兩利率簡單平均都會算錯。（不動產估價技術規則第 43 條）
• 債務保障比率法：收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率（第 43 條第 4 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：最後一項改成除；貸款常數改成債務保障常數、市場常數
• 債務保障比率法計算：自有資金以外都向銀行貸款時，貸款資金占不動產價格比率＝1－自有資金比率。題目只給貸款利率與年數時，詳解假設按月本息攤還，以月付額係數×12 求貸款常數（按年攤還結果略有不同）；再以淨收益÷資本化率得價格。（不動產估價技術規則第 43 條、不動產估價技術規則第 30 條）
• 學說實務題目問與銀行貸款成數相關的方法，選項為市場萃取法、有效總收入乘數法、債務保障比率法、風險溢酬法，官方答債務保障比率法，因其公式含貸款資金占不動產價格比率；該題未列加權平均資金成本法。
• 有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數（第 43 條第 5 款）。（不動產估價技術規則第 43 條）常考陷阱：題目另給租金、空置率、貸款比率當干擾數字

依據：不動產估價技術規則第 43 條

考過的題目：104-17、104-39、106-29、109-4、109-14、111-3、112-18、113-13、113-24、114-8

土地、建物與房地收益價格　考過 8 題

• 土地收益價格：地上無建物者，土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率；地上有建物者，土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率（第 44 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 44 條）常考陷阱：漏扣建物淨收益；分母誤加折舊提存率或改用建物資本化率
• 建物淨收益：淨收益已扣除折舊提存費者，建物淨收益＝建物成本價格× 建物收益資本化率；淨收益未扣除折舊提存費者，建物折舊前淨收益＝建物成本價格× （建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）（第 44 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 44 條）
• 學說實務從已知部分的價值乘以資本化率求其收益，由總收益中扣除，再求未知部分價格的方法稱為殘餘法；第 44 條地上有建物時的土地收益價格就是土地殘餘法。常考陷阱：說成分配法、積算法、收益倍數法
• 淨收益已扣除折舊提存費者：建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率，或建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率；前項土地淨收益，得先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之（第 45 條）。（不動產估價技術規則第 45 條）常考陷阱：已扣除折舊提存費者分母再加折舊率
• 淨收益未扣除折舊提存費者：建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率），或以（房地折舊前淨收益－土地淨收益）為分子，分母相同（第 45 條第 1 項第 2 款）。（不動產估價技術規則第 45 條）常考陷阱：未扣除折舊提存費者只除以建物收益資本化率
• 房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率。房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，已扣除折舊提存費者＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率× 建物價值比率；未扣除者，建物端改為（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率（第 46 條）。（不動產估價技術規則第 46 條）
• 學說實務折舊提存率大於零時，未扣除者多了折舊提存率×建物價值比率，所以淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率小於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率；詳解再假設土地與建物基礎收益率相同，得出建物最高、房地居中、土地最低，此排序法條未規定。常考陷阱：說兩者相等、無法判斷；說土地資本化率最高
• 一定期間之收益價格：P＝a×〔1－1／（1＋r）^n’〕÷r，a 為平均一年期間折舊前淨收益，r 為收益資本化率，n’ 為可收益之年數；有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用（第 47 條）。（不動產估價技術規則第 47 條）常考陷阱：用複利終值或年金終值代替現值

考過的題目：101-33、101-37、102-13、106-25、107-8、110-20、113-14、114-21