不動產經紀人《不動產估價概要》土地開發分析法與宗地估價重點

意義、適用與估價程序　考過 5 題

• 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格（不動產估價技術規則第 70 條）。（不動產估價技術規則第 70 條）
• 對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額（第 87 條）。（不動產估價技術規則第 87 條）常考陷阱：把土地開發分析法改成收益法；參酌改成成本法
• 估價程序前四款：一、確定土地開發內容及預期開發時間；二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料；三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析；四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積（第 71 條第 1 至 4 款）。（不動產估價技術規則第 71 條）常考陷阱：第一步改成調查成本資料、現況勘察或估算可銷售面積
• 估價程序後四款：五、估算開發或建築後總銷售金額；六、估算各項成本及相關費用；七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率；八、計算土地開發分析價格（第 71 條第 5 至 8 款）。（不動產估價技術規則第 71 條）常考陷阱：總銷售金額與成本對調；利潤率移到成本之前
• 除依第 11 條蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：開發構想計畫書、建築設計圖說或土地規劃配置圖說、建照申請書或建造執照、營造或施工費資料、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料、資本利率、開發或建築利潤率（第 72 條）。（不動產估價技術規則第 72 條）常考陷阱：把資本利率改成資本化率
• 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：調查影響總銷售金額、成本及費用等因素；確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔；市場交易資料之蒐集、調查；週遭環境土地建物及公共設施開發程度（第 73 條）。（不動產估價技術規則第 73 條）常考陷阱：把勘估標的改成比較標的

考過的題目：104-31、104-22、106-36、102-24、111-25

可銷售面積與總銷售金額　考過 3 題

• 可銷售之土地或建物面積：依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積；未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積（第 74 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 74 條）
• 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核（第 74 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 74 條）
• 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之；可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價（第 75 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 75 條）
• 前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之（第 75 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 75 條）
• 學說實務題目另給雨遮面積時，詳解依預售屋買賣定型化契約應記載事項附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格，雨遮不計入可銷售面積；把雨遮面積也乘上銷售單價的是錯的選項。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳7 條）

考過的題目：102-18、106-19、111-16

直接成本、間接成本與費率　考過 4 題

• 土地建築開發之直接成本：營造或施工費；間接成本：規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔（第 76 條）。（不動產估價技術規則第 76 條）常考陷阱：把規劃設計費列為直接成本；說間接成本不含銷售費
• 學說實務題目寫施工費或施工人員施工費用，詳解對應第 76 條直接成本之營造或施工費，不屬於間接成本。
• 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之（第 77 條）。（不動產估價技術規則第 77 條）
• 土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之（第 78 條）；利潤率由全聯會定期公告，未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之（第 60 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 78 條、不動產估價技術規則第 60 條）常考陷阱：改成個別投資廠商之利潤率

依據：不動產估價技術規則第 61 條、不動產估價技術規則第 77 條

考過的題目：104-38、107-11、112-20、101-28

資本利息綜合利率與開發年數　考過 5 題

• 土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：資本利息綜合利率＝資本利息年利率× （土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數（第 79 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）常考陷阱：1／2 改乘在土地價值比率或兩者合計；改用貸款利息年利率
• 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明（第 79 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）
• 第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之（第 79 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 79 條）
• 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間（第 80 條）。（不動產估價技術規則第 80 條）
• 綜合利率計算：只有建物價值比率乘 1／2，土地價值比率不乘。題目給土地與建物價值之比時，先換算成各占合計的比率。已知綜合利率反推年利率時，年利率＝綜合利率÷〔（土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數〕；漏乘價值比率、只除開發年數都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 79 條）

依據：不動產估價技術規則第 80 條、不動產估價技術規則第 60 條

考過的題目：104-23、105-29、107-10、109-10、114-12

土地開發分析價格的計算　考過 12 題

• 土地開發分析法價格之計算公式如下：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）；V 為土地開發分析價格，S 為開發或建築後預期總銷售金額，R 為適當之利潤率（第 81 條）。（不動產估價技術規則第 81 條）常考陷阱：把 R 改成資本化率、土地價值率或營業稅率
• C 為開發或建築所需之直接成本，M 為開發或建築所需之間接成本，i 為開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率（第 81 條）。（不動產估價技術規則第 81 條）
• 學說實務詳解認為公式以開發完成後預期總銷售金額一次折算，隱含開發完成時即取得全部銷售金額的假設；不限以預售方式銷售，利潤率也不是個別投資廠商之利潤率。
• 計算順序：S 先除以（1＋R），再除以（1＋i），最後減去（C＋M）。先減成本再除、只除利潤率、只除資本利息綜合利率、直接以 S 減 C 再減 M，都是錯的選項。題目沒直接給 S 時，依第 75 條以可銷售面積乘推定之銷售單價。（不動產估價技術規則第 81 條、不動產估價技術規則第 75 條）
• 題目問每坪土地單價時，算出的 V 再除以土地面積；直接成本與間接成本相加成（C＋M）後再扣除。題目已直接給總銷售金額時，建蔽率、容積率、樓層數不必再代入；要自己推算總銷售金額時，才依第 74、75 條用來估可銷售面積。億與萬的單位要換算一致。（不動產估價技術規則第 81 條、不動產估價技術規則第 74 條、不動產估價技術規則第 75 條）

考過的題目：101-28、102-36、102-18、104-35、105-40、106-19、107-12、108-2、109-16、110-6、111-16、112-24

合併分割、數種用途與受限宗地　考過 7 題

• 以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減（第 83 條）。（不動產估價技術規則第 83 條）
• 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格；非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算（第 84 條）。（不動產估價技術規則第 84 條）
• 合併後分算：某筆土地合併後價格＝合併後土地總價格×該筆合併前價格÷合併前各筆價格合計。比例要用題目問的那一筆，拿到其他筆的比例就是錯的選項。（不動產估價技術規則第 84 條）
• 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價（第 85 條）。（不動產估價技術規則第 85 條）常考陷阱：改成無須考量、只依主要用途估價；換成合併分割規定
• 土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格（第 88 條）。（不動產估價技術規則第 88 條）常考陷阱：把正常價格改成特定價格
• 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格（第 89 條）。（不動產估價技術規則第 89 條）
• 受污染土地價格＝未受污染之正常價格－地價減損額；只寫減損額、或沒扣減損額的正常價格，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 89 條）
• 學說實務路線價法的基本原理：假設其他條件相同，一宗土地愈接近街道部分，其價值愈高，離街道愈遠愈低，詳解稱深度指數遞減，以臨街深度指數調整。常考陷阱：改成愈低、不變或不受接近街道之影響

考過的題目：107-24、108-4、109-3、111-4、112-25、106-16、103-23

附有建物的宗地　考過 4 題

• 附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限（第 86 條）。（不動產估價技術規則第 86 條）
• 學說實務附有建物之宗地，考慮建物對宗地價格的影響而估土地，詳解稱部分估價（第 86 條本文）；土地上有建物，估價時視為素地、不考慮建物的影響，稱獨立估價（第 86 條但書）。常考陷阱：部分估價與獨立估價對調；改稱分割估價或合併估價
• 學說實務107 年考題詳解：土地上有地上建物或他項權利存在，估價時視為素地、不考慮其影響，是獨立估價；土地上無地上建物，純素地估價，或土地與地上建物併同估價，都不是獨立估價。
• 學說實務詳解指出正常價格、限定價格是價格種類，正常估價、限定估價都不是以素地為前提的估價類型。
• 修法前101 年考試當時，第 86 條只有附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響；但書以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限是 102 年修正增列，當年依獨立估價學理仍選視為素地估價。
• 建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之（第 106 條）。（不動產估價技術規則第 106 條）常考陷阱：改成仍視為有地上建物，併同土地估價

考過的題目：101-36、103-35、106-30、107-15

特殊宗地的估價方法　考過 9 題

• 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素（第 90 條）。（不動產估價技術規則第 90 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則
• 高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素（第 91 條）。（不動產估價技術規則第 91 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則
• 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用（第 92 條）。（不動產估價技術規則第 92 條）常考陷阱：改成以比較法估價為原則；把應考量的費用項目換成營運費用
• 農場或牧場之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之（第 93 條）。（不動產估價技術規則第 93 條）常考陷阱：改成以收益法、成本法或殘餘法為原則
• 鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之（第 94 條）。（不動產估價技術規則第 94 條）常考陷阱：考慮因素改成鹽田會員制度及曬鹽費用；改用收益法
• 池沼、墓地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之（第 95 條）。（不動產估價技術規則第 95 條）
• 公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之（第 97 條）。（不動產估價技術規則第 97 條）常考陷阱：改成考慮政府徵收土地之可能價格評估；改成土地開發分析法

依據：不動產估價技術規則第 90 條、不動產估價技術規則第 91 條、不動產估價技術規則第 92 條、不動產估價技術規則第 93 條、不動產估價技術規則第 94 條、不動產估價技術規則第 95 條、不動產估價技術規則第 97 條

考過的題目：103-15、105-1、105-28、106-13、106-33、110-15、112-15、112-19、113-15