不動產經紀人《不動產估價概要》價格形成因素與估價原則重點
本章 63 題，先講影響價格的三種因素（一般、區域、個別）與地價查估裡的因素，再講估價原則：最有效使用、替代、變動與預測、貢獻與均衡、外部性與適合，最後是不動產市場特性與價值定義。標「學說實務」的是條文沒寫、靠考題詳解確立的結論；標「修法前」的是考試當時的舊法。
三種影響因素與一般因素 考過 14 題
- 不動產估價應蒐集之資料，第 2 款是影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素（不動產估價技術規則第 11 條）。（不動產估價技術規則第 11 條）常考陷阱：加入特殊因素、情況因素、市場因素當第四種因素
- 學說實務選項列的特殊因素、特別因素、情況因素、市場因素、期待因素、總體因素，詳解都判為不是答案，理由是條文寫的是一般因素、區域因素及個別因素。（不動產估價技術規則第 11 條）
- 一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素（第 2 條第 14 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把全面影響改成影響近鄰地區價格水準
- 學說實務稅制與政策類，詳解都認為全面影響不動產市場、屬一般因素：特種貨物與勞務稅（俗稱奢侈稅）修法動向、房地合一課稅、空屋稅政策、實價登錄2.0新制、平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向、各直轄市縣市國土計畫公告實施、兩岸政策之改變。常考陷阱：把全國性稅制或政策說成區域因素
- 學說實務經濟、金融與社會類，詳解也都歸一般因素：歐債風暴、美國第二輪量化寬鬆（QE2）貨幣政策、央行調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施、貸款利率、地價稅稅率、國民所得水準、高齡化社會，以及疫情使各地商圈人潮減少、店面空置率提高。常考陷阱：把各地商圈受疫情影響說成區域因素
- 學說實務問一般因素「不包含」哪個選項時，官方答距離捷運站遠近：詳解認為它只影響特定地區或個別不動產，不是全面影響市場的共同因素。
考過的題目：101-1、101-2、102-1、103-4、103-16、104-6、105-9、105-11、108-12、110-1、110-17、111-1、112-3、113-11
區域因素與個別因素 考過 14 題
- 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素（第 2 條第 15、16 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把影響近鄰地區價格水準的條件說成個別因素
- 學說實務詳解歸為區域因素的：交通條件、商圈發展條件、學區條件、地區主要道路的連接性、地區對外連絡道路與捷運、軍事禁限建與使用分區管制、公用設備、公共設施、公益設施等配置狀態、公害發生之程度、離市中心之距離及交通設施狀態、地區淹水。
- 學說實務詳解歸為個別因素的：土地形狀、土地面積、樓層別條件、勘估標的距離變電所遠近、路沖、路角地，雙面採光、面對公園第一排、離小學距離，以及宗地臨接道路寬度、臨街寬度、宗地臨街情形、面臨道路之寬度。常考陷阱：把樓層別、臨接道路寬度列為區域因素
- 學說實務道路要分清楚：地區主要道路的連接性是區域因素，宗地臨接道路寬度是個別因素；所以宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬，其不動產價值愈高被當成區域因素的敘述時，詳解判為錯誤。常考陷阱：把宗地面臨街道寬度寫成區域因素
- 學說實務看講的是該戶本身條件還是地區整體：張先生的房子距離大安森林公園約50公尺、乙小姐的房子距捷運站距離大約50公尺，詳解歸個別因素；信義計畫區內房價水準很高、位於重劃區內，房價水準很高、大巨蛋球場完工，周圍不動產房價跟著起漲，詳解歸區域因素，前兩項雖寫某人的房子，講的是地區房價水準。常考陷阱：把某戶距公園、捷運站的距離說成區域因素
| 因素 | 條文定義的影響範圍 |
|---|---|
| 一般因素 | 對於不動產市場及其價格水準發生全面影響 |
| 區域因素 | 影響近鄰地區不動產價格水準 |
| 個別因素 | 不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異 |
考過的題目：101-1、102-23、102-26、103-6、103-25、103-31、104-4、105-5、108-3、110-2、112-1、113-18、114-13、114-14
地價查估裡的影響因素 考過 4 題
- 預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限（土地徵收補償市價查估辦法第 20 條第 1 項）。（土地徵收補償市價查估辦法第 20 條）常考陷阱：把個別因素調整改成區域因素調整
- 宗地單位地價：屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算；其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價（地價調查估計規則第 23 條第 1、2 款）。（地價調查估計規則第 23 條）
- 學說實務徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相比，詳解認為主要差異在個別因素：前者以比準地為基準逐宗調整個別因素，後者除繁榮街道路線價區段外，以區段地價作為宗地單位地價。常考陷阱：答成區域因素或一般因素
- 已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段；繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段（第 18 條第 2 項）。（地價調查估計規則第 18 條）常考陷阱：改成住宅價與商業價區段、基準地價與標準地價區段
- 學說實務容積移轉及容積調派制度的實施對不動產價值的影響，詳解歸為行政條件（土地使用管制、容積等政府法令與行政措施），不是政治條件、社會條件或接近條件。常考陷阱：把容積制度說成政治條件
- 學說實務都市計畫住宅區現供耕作使用之土地，詳解答依住宅用地價格查估：現況耕作不改變住宅區的法定用途，合法前提下的最有效使用是住宅；農業用地、耕作用地、鄉村區用地都不對。常考陷阱：依現況耕作改以農業用地查估
- 地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準（地價調查估計規則第 19 條）。（地價調查估計規則第 19 條）
- 修法前102 年修正前第 19 條寫的是道路、溝渠等自然界線，現行增列地形地貌；以使用分區等使用管制之界線劃分地價區段的規定未變，詳解認為不影響該題判斷。
最有效使用與替代原則 考過 6 題
- 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把客觀上改成消費者主觀效用
- 學說實務兩題問最有效使用原則的錯誤敘述，官方答都是寫消費者主觀效用的那個選項；條文寫的是客觀上具有良好意識及通常之使用能力者。（不動產估價技術規則第 2 條）
- 學說實務在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則，詳解判為正確，對應條文的財務可行。（不動產估價技術規則第 2 條）
- 學說實務題幹在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務，兩題官方都答替代原則。常考陷阱：答成競爭原則、供需原則或預測原則
- 學說實務比較法、成本法與收益法的評價基礎，官方答替代原則：詳解說比較法比較替代的交易案例，成本法比較重新取得替代品的成本，收益法比較替代投資的收益。常考陷阱：答成均衡原則、適合原則或外部性原則
變動原則與預測原則 考過 7 題
- 不動產估價，應切合價格日期當時之價值（第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：把價格日期改成勘察日期
- 估價報告書應載明事項包括三、價格日期及勘察日期（第 16 條第 2 項）；但因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制（第 16 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 16 條）
- 學說實務不動產估價報告書中載明價格日期、依價格日期評估時必須掌握的原則，官方都答變動原則：詳解說影響價格的因素不斷變動，價格隨時間改變，所以估價要以某一價格日期為準。常考陷阱：答成預測原則、預期原則或競爭原則
- 學說實務變動原則題的錯誤敘述是以切合勘察日期當時之價值（條文是價格日期）；估價報告書應載明價格日期與勘察日期、成本法分析建築材料隨時間變動的成本差異、分析不動產價格景氣週期性變動，詳解判為正確。常考陷阱：把價格日期換成勘察日期
- 學說實務高鐵站周圍新建住宅大樓平均成交價格過去幾年已上漲，官方答變動原則：詳解說題目只陳述價格已實際上漲，未描述市場對未來的預期，不是預期原則或日期原則；不動產有行無市呈現變動原則，詳解也判為正確。常考陷阱：把已發生的價格上漲答成預期原則
- 學說實務對未來的預期：政府提出桃園航空城開發案，將帶動周邊地價上漲，官方答預期原則；收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，求取將來收益評估價值，官方答預測原則，詳解說收益法即以此為基礎。常考陷阱：答成期日原則、競爭原則或貢獻原則
貢獻、均衡與收益分配 考過 8 題
- 學說實務如不動產其中某一條件發生改變，將造成整體不動產價格的提升，官方答貢獻原則；詳解說貢獻原則看的是不動產各構成部分對整體收益或價格的貢獻程度。常考陷阱：答成最有效使用原則或均衡原則
- 學說實務建物本身的改良或投入，官方都答貢獻原則：老舊公寓外牆進行更新、公寓因加裝電梯而價格提昇、老舊公寓因加裝電梯設備價格提升、建案取得綠建築黃金級標章每坪開價較高；詳解說這些是本身的構成部分，不是外部性原則。常考陷阱：把加裝電梯、外牆更新說成外部性原則
- 學說實務最能說明畸零地價格偏高的現象的，官方答貢獻原則：詳解說畸零地與相鄰土地合併後可完整建築，整體價值提高，鄰地所有權人願付出高於單獨價值的價格。常考陷阱：答成預期原則、適合原則或外部性原則
- 學說實務詳解說均衡原則指不動產內部各構成要素（如土地與建物）配置均衡時效用最高；所以老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則是官方答的最不適宜敘述，詳解認為飆漲來自對都更、改建的預期。常考陷阱：把老舊公寓飆漲說成均衡原則
- 學說實務詳解說收益分配原則是不動產收益扣除勞力、資本、經營應得部分後，剩餘歸屬土地；房地結合的超額利潤採土地貢獻說，官方答土地區位特性之貢獻，不是經營管理、取得成本或開發投資。常考陷阱：答成土地取得成本或開發投資之貢獻
外部性原則與適合原則 考過 10 題
- 學說實務詳解說外部性原則是勘估標的以外的因素使其價值上升（外部經濟）或下降（外部不經濟）。上升的例子官方都答外部性原則：捷運系統的開通，或鄰近公園的興闢、捷運於某不動產附近設站、附近有公園、圖書館、學校、歌劇院等建設；公園對地價的影響係基於外部性原則也判為正確。常考陷阱：答成貢獻原則、供需原則或社會成本原則
- 學說實務下降的例子官方也答外部性原則：位於垃圾掩埋場附近、不動產因鄰近殯儀館、住家旁有高壓電塔，詳解都說是外部不經濟。常考陷阱：答成替代原則、適合原則或競爭原則
- 學說實務監獄、變電廠、垃圾掩埋場，詳解說是居民排斥、使價格下跌的鄰避設施；公園通常提升周邊價值，官方答它不屬鄰避設施。常考陷阱：把公園說成鄰避設施
- 學說實務不動產與其環境配合，以保持協調一致之利用，則其收益才能發揮最大化，例如在學校附近開設餐廳或書局；鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，官方都答適合原則。常考陷阱：答成均衡原則、貢獻原則或外部性原則
- 學說實務內外之分：詳解把貢獻、均衡歸為不動產內部構成，選項的內部性原則對應均衡原則；外部性是外部環境影響價格，適合是使用配合外部環境，店舖選擇配合國小的用途不是外部因素影響價格。
- 學說實務同樣是捷運：題目問估價原則時，捷運設站使價格提高答外部性原則；題目問區域因素時，捷運站設置算區域因素。先看題目問的是原則還是因素。
考過的題目：101-25、103-26、106-23、108-9、110-3、113-2、104-5、105-6、114-1、101-6
不動產市場特性與價值 考過 4 題
- 學說實務不動產市場產品異質性、人為干預多、交易成本高，詳解認為屬不完全競爭市場，為完全競爭市場是錯的；和一般商品比，一般商品市場交易成本低，不動產市場交易成本高正確，資訊完全、沒有人為干預、完全競爭的說法都說反了。常考陷阱：說不動產市場資訊極為完全或完全沒有人為干預
- 學說實務不動產因區位特徵分割為許多地區性市場：詳解說位置固定、不能移動，需求者只能在特定地區內選擇替代品；高程、地形、地質是土地的個別條件，不是市場分割的原因。常考陷阱：答成高程、地形或地質
- 學說實務公允價值係指能瞭解實情、有意願之當事人間公平交易所議定之資產交換或還清債務之數額，官方答正確。詳解指出：保險價值與壽險無關；特定投資人的主觀價值是投資價值，不是營運價值；營運中企業的既有價值不是市場價值。常考陷阱：把投資價值的定義套到營運價值