不動產經紀人《不動產估價概要》房地、土地改良物與權利估價

區分所有建物與樓層別效用比　考過 9 題

• 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整（不動產估價技術規則第 98 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 98 條）
• 前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之（第 98 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 98 條）常考陷阱：說樓層別效用比固定不變、樓層越高就越高
• 學說實務詳解：樓層別效用比以基準樓層為 100%，把各樓層的單價換算成百分率，不是用總價；效用較高的樓層大於 100%，較低的小於 100%。以最低價之樓層為比準層時，其他各樓層效用比均大於100。常考陷阱：把單價改成總價
• 學說實務詳解：樓層別效用比包含區分所有建物的土地效用與建築物效用，直接以各樓層房地價格相互比較求得，不必扣除開發利潤與土地成本；只看立體地價差異的是地價分配率。一般地面層最高，但不是樓層越高就越高。常考陷阱：說樓層別效用比只反映立體地價差異
• 各樓層面積相同時，某樓層效用比＝該樓層單價÷基準樓層單價×基準樓層效用比；基準樓層效用比題目另有給定時，要照比例乘上。題目另給的平均售價、全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，是算地價分配率才用的資料，算樓層別效用比用不到。（不動產估價技術規則第 98 條、不動產估價技術規則第 100 條）

考過的題目：103-30、105-14、106-15、107-23、108-5、109-5、111-17、112-10、113-25

以房地價格推估基地價格　考過 3 題

• 以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，得以下列方式估計之：勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格；勘估標的之基地單價＝勘估標的之基地價格／勘估標的之基地面積（第 99 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 99 條）
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，亦得以勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格× 土地價值比率，再除以基地面積得基地單價；前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之（第 99 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 99 條）
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之（第 101-1 條）。（不動產估價技術規則第 101 條之 1 條）
• 學說實務第 99 條基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格，房地價格超出建物成本的部分都歸土地，官方答土地貢獻說；詳解說聯合貢獻說依土地、建物價值比率分配，建物貢獻說把剩餘歸建物，估價學說中沒有合併貢獻說。常考陷阱：答成聯合貢獻說或建物貢獻說
• 學說實務房屋課稅價格各層建物價格未加以分層分攤時，詳解說樓層間的房地價差只能由土地解釋，官方答土地貢獻原則；建物貢獻原則把價差歸建物，聯合貢獻原則認為須由土地與建物分攤。
• 已知建物價值比率時，土地價值比率＝1－建物價值比率；基地價格＝房地價格×土地價值比率，再除以基地面積得基地單價。誤乘建物價值比率、除以建物面積、拿房地總價直接除基地面積，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 99 條）

考過的題目：101-40、108-16、109-25

區分所有建物的地價分配率　考過 1 題

• 區分所有建物以房地價格推估基地單價，得以下列方式估計之：該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格－該區分所有建物之建物成本價格，再除以該區分所有建物之基地持分面積得基地權利單價（第 100 條第 1 項第 1、2 款）。（不動產估價技術規則第 100 條）
• 基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價× 平均地價分配率／該區分所有建物之地價分配率（第 100 條第 1 項第 3 款）。（不動產估價技術規則第 100 條）
• 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率（第 100 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 100 條）常考陷阱：平均樓層別效用比換成該樓層效用比或基準值
• 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，亦得以該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格× 土地價值比率，除以基地持分面積得基地權利單價，再× 平均樓層別效用比／該區分所有建物之樓層別效用比得基地單價（第 101 條）。（不動產估價技術規則第 101 條）
• 地價分配率：先算平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，再用該區分所有建物的樓層別效用比減去這個乘積。乘的若是該樓層自己的效用比，或把平均樓層別效用比當成基準值，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 100 條）

依據：不動產估價技術規則第 100 條、不動產估價技術規則第 101 條

考過的題目：110-25

超容積、違建與特殊房地　考過 8 題

• 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響（第 102 條）。（不動產估價技術規則第 102 條）常考陷阱：漏掉合法二字；改成以法定容積估價；多扣違建部分
• 附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限（第 103 條）。（不動產估價技術規則第 103 條）常考陷阱：分別標示改成合併之總價格；改成應拒絕評估
• 未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整（第 104 條）。（不動產估價技術規則第 104 條）
• 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明（第 105 條）。（不動產估價技術規則第 105 條）常考陷阱：改以原核定用途估價、取兩種用途平均或漏寫差額
• 建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之（第 106 條）。（不動產估價技術規則第 106 條）常考陷阱：改成先估重建後價格再扣重建費用；說無法估價
• 學說實務房屋受地震損害經鑑定無法居住使用，詳解對應建物已不具備使用價值，官方答以素地價格估價，並扣除拆除建物費用。

考過的題目：102-37、104-32、105-23、110-24、107-13、111-23、109-7、102-38

土地改良物估價　考過 4 題

• 土地改良物之分類，依土地法第五條規定（第 107 條）。（不動產估價技術規則第 107 條）
• 建物估價，以成本法估價為原則；辦理建物估價時，其附屬設施得一併估計之（第 108 條）。（不動產估價技術規則第 108 條）常考陷阱：改成以收益法、比較法或殘餘法為原則
• 附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則。但得斟酌比較法及收益法估價之結果，決定其估價額（第 112 條）。（不動產估價技術規則第 112 條）常考陷阱：改成以比較法、收益法、土地開發分析法為原則

考過的題目：103-3、105-39、107-22、114-9

權利估價的範圍與因素　考過 4 題

• 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價（第 114 條）。（不動產估價技術規則第 114 條）常考陷阱：加入區段徵收；說市地重劃不屬於權利估價
• 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之（第 115 條）。（不動產估價技術規則第 115 條）
• 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之（第 116 條）。（不動產估價技術規則第 116 條）
• 典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之（第 117 條）；永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之（第 118 條）。（不動產估價技術規則第 117 條、不動產估價技術規則第 118 條）常考陷阱：把典權、農育權的因素安到永佃權；說不必考慮佃租
• 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之（第 118-1 條）。（不動產估價技術規則第 118 條之 1 條）
• 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之（第 119 條）；耕作權估價，應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計之（第 120 條）。（不動產估價技術規則第 119 條、不動產估價技術規則第 120 條）
• 抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之（第 121 條）。（不動產估價技術規則第 121 條）常考陷阱：漏掉先估正常價格，改成直接以實際債權額為基礎
• 租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素估計之（第 122 條）；容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之（第 123 條）。（不動產估價技術規則第 122 條、不動產估價技術規則第 123 條）常考陷阱：容積移轉改成主要考慮捐贈公共設施用地的市價

依據：不動產估價技術規則第 116 條、不動產估價技術規則第 117 條、不動產估價技術規則第 118 條、不動產估價技術規則第 118 條之 1 條、不動產估價技術規則第 121 條、不動產估價技術規則第 123 條

考過的題目：103-5、113-16、102-19、106-34

市地重劃估價　考過 1 題

• 市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理（第 122-1 條）。（不動產估價技術規則第 122 條之 1 條）
• 重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價（市地重劃實施辦法第 20 條第 1 款）。（市地重劃實施辦法第 20 條）常考陷阱：重劃前加估區段價
• 重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價（市地重劃實施辦法第 20 條第 2 款）。（市地重劃實施辦法第 20 條）
• 學說實務選項相關法令未明定重劃前後地價查估之價格日期，詳解認為正確：市地重劃實施辦法第 20 條只規定查估項目與提請評定，沒有寫價格日期。

考過的題目：105-25

都市更新權利變換估價　考過 4 題

• 都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理（第 124 條）。（不動產估價技術規則第 124 條）
• 權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值：各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值比率（第 125 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）常考陷阱：基地價值比率改成全棟建物價值比率
• 前項基地價值比率之計算公式如下：分子為素地單價× 基地總面積，分母為素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）×全棟建物面積〕（第 125 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）
• 區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整（第 125 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 125 條）
• 權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，依第 125 條算出各區分所有建物基地權利價值後，各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率（第 126 條）。（不動產估價技術規則第 126 條）
• 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值為準（第 126-1 條）。（不動產估價技術規則第 126 條之 1 條）常考陷阱：不先比較就直接採素地價值
• 基地價值比率分母的建物部分用營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積，題目另給的總成本不代入。題目給建物與基地的價值比時，基地價值比率＝基地所占份數÷合計份數；非區分所有建物乘出的基地權利價值低於素地價值，才改採素地價值。（不動產估價技術規則第 125 條、不動產估價技術規則第 126 條之 1 條）
• 權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值（第 127 條）；權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之（第 128 條）。（不動產估價技術規則第 127 條、不動產估價技術規則第 128 條）常考陷阱：新成屋價格改成預售屋、中古屋或徵收補償價格

依據：不動產估價技術規則第 125 條、不動產估價技術規則第 126 條、不動產估價技術規則第 126 條之 1 條、不動產估價技術規則第 127 條

考過的題目：102-20、103-36、109-8、110-14