不動產經紀人《不動產經紀相關法規概要》其他相關法規重點
本章 9 題，是經紀相關法規的綜合題：實價登錄由誰申報、炒作房地產與預售屋契約的主管法規和罰則、區分所有建物基地的優先購買權、消費訴訟的選定當事人與廣告薦證者的連帶責任，以及多層次傳銷解約退貨與罰鍰的強制執行。
實價登錄、炒作與預售屋罰則 考過 3 題
- 修法前考試當時的申報登錄辦法第 2 條：買賣案件由權利人申報登錄，但買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄；買賣案件委由不動產經紀業（以下簡稱經紀業）居間或代理成交而未委託地政士申請登記者，應由經紀業申報登錄。常考陷阱：委託地政士又經仲介成交，答成仲介業或買方申報
- 現行規定：權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（平均地權條例第 47 條第 2 項）。（平均地權條例第 47 條）常考陷阱：現行法仍說由地政士或經紀業申報
- 任何人不得有下列各款之行為：以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象（平均地權條例第 47 條之 5 第 1 項第 1、2 款）。（平均地權條例第 47 條之 5 條）常考陷阱：把散布不實成交行情、人頭排隊說成歸公平會處理
- 同項第 3 款也禁止自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利（平均地權條例第 47 條之 5 第 1 項）。（平均地權條例第 47 條之 5 條）常考陷阱：漏掉明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利的要件
- 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售（公寓大廈管理條例第 58 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 58 條）常考陷阱：把未領建照就廣告銷售說成歸公平會處理
- 經紀業與委託人簽訂委託契約後，刊登之廣告及銷售內容與事實不符者，由內政部依不動產經紀業管理條例處理；對於涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告，有虛偽不實或引人錯誤者，由本會依公平交易法第二十一條規定處理（公平會對於不動產經紀業之規範說明第 7 點第 1、2 項）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 7 條）常考陷阱：對調內政部與公平會的管轄
- 銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰（平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項）。（平均地權條例第 81 條之 2 條）常考陷阱：改成依消保法或公平交易法裁罰
- 消保法的罰則有補充性：企業經營者使用定型化契約違反公告之應記載或不得記載事項，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰（消費者保護法第 56 條之 1）。所以預售屋契約先適用平均地權條例。（消費者保護法第 56 條之 1 條、平均地權條例第 81 條之 2 條）常考陷阱：說預售屋契約不符應記載事項優先依消保法處罰
區分所有建物基地的優先購買權 考過 1 題
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（土地法第 34 條之 1 第 4 項）。（土地法第 34 條之 1 條）常考陷阱：把同一價格改成市價或公告現值
- 區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用；但區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用（土地法第三十四條之一執行要點第 13 點第 3、4 款）。（土地法第三十四條之一執行要點第 13 條）常考陷阱：說基地共有人得依土地法主張先買權
- 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔（公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項）；民法也規定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔（民法第 799 條第 5 項）。這些規定都沒有提到優先購買權。（公寓大廈管理條例第 4 條、民法第 799 條）常考陷阱：說公寓大廈管理條例另給基地共有人先買權
- 各共有人，得自由處分其應有部分（民法第 819 條第 1 項）；本條未規定他共有人就應有部分的優先承購權。（民法第 819 條）常考陷阱：說他共有人得依民法主張先買權
考過的題目：103-13
選定當事人與廣告薦證者責任 考過 2 題
- 多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴；訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫離訴訟；被選定之人得更換或增減，但非通知他造，不生效力（民事訴訟法第 41 條）。選定及其更換、增減應以文書證之（第 42 條）。（民事訴訟法第 41 條、民事訴訟法第 42 條）常考陷阱：把被選出起訴的人叫成選定人
- 學說實務被選出起訴的甲、乙稱為選定當事人（被選定人），屬任意訴訟擔當，不是法定訴訟擔當。常考陷阱：說選定當事人是法定訴訟擔當
- 因同一消費關係被害的多數人依民訴第 41 條選定起訴時，法院得徵求原被選定人之同意後公告曉示，其他之被害人得於一定之期間內以書狀表明被害之事實、證據及應受判決事項之聲明、併案請求賠償；該期間至少應有十日（消費者保護法第 54 條第 1、3 項）。（消費者保護法第 54 條）常考陷阱：說其他被害人在判決前都可以併案請求
- 廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任（公平交易法第 21 條第 5 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把十倍改成十五倍；把十倍上限套到明星
- 算法（103 年考題）：非公眾人物乙受報酬 2000，連帶責任上限是受廣告主報酬十倍，即 2 萬，所以「得對乙請求 3 萬」錯；明星丙是知名公眾人物，不受這個但書的上限限制。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把乙的上限算成 3 萬
- 連帶債務人中之一人，因清償、代物清償、提存、抵銷或混同，致他債務人同免責任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分，並自免責時起之利息；求償權人於求償範圍內，承受債權人之權利。但不得有害於債權人之利益（民法第 281 條）。（民法第 281 條）常考陷阱：說薦證者賠償後不得向廣告主求償
- 連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務。但因債務人中之一人應單獨負責之事由所致之損害及支付之費用，由該債務人負擔（民法第 280 條）。（民法第 280 條）
多層次傳銷與罰鍰執行 考過 3 題
- 傳銷商得自訂約日起算三十日內，以書面通知多層次傳銷事業解除或終止契約；事業應於契約解除或終止生效後三十日內，接受傳銷商退貨之申請，返還款項時得扣除因該進貨對該傳銷商給付之獎金或報酬；由多層次傳銷事業取回退貨者，並得扣除取回該商品所需運費（多層次傳銷管理法第 20 條）。（多層次傳銷管理法第 20 條）常考陷阱：把三十日改成六十日；說取回退貨不得扣運費
- 修法前102 年考試當時規定在公平交易法第 23 條之 1，參加人得自訂約日起十四日內解除契約；多層次傳銷管理法於民國103年1月29日制定公布後改稱傳銷商、改為三十日內。103 年考的題目考試時已適用專法，題目仍稱依公平交易法；原購價格百分之九十的買回基準新舊相同。
- 現行多層次傳銷管理法：傳銷商於第 20 條第 1 項期間經過後終止契約，事業應於契約終止生效後三十日內，接受傳銷商退貨之申請，並以傳銷商原購價格百分之九十買回傳銷商所持有之商品，但商品自可提領之日起算已逾六個月者，不得要求退貨（多層次傳銷管理法第 21 條）。（多層次傳銷管理法第 21 條）常考陷阱：把原購價格百分之九十改成進貨價金
- 行政執行，由原處分機關或該管行政機關為之。但公法上金錢給付義務逾期不履行者，移送法務部行政執行署所屬行政執行處執行之（行政執行法第 4 條第 1 項）。（行政執行法第 4 條）常考陷阱：把執行機關改成普通法院、行政法院或國有財產署
- 修法前條文用語仍是「行政執行處」，詳解說明101年起改稱分署，所以題目問「目前」應移送法務部行政執行署所屬分署。