不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》所得稅（不動產交易）與其他稅法重點

房地合一的適用範圍與免稅　考過 4 題

• 個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅（第 4 條之 4 第 1 項）。（所得稅法第 4 條之 4 條）常考陷阱：把一百零五年改成一百零三年
• 修法前110 年修正前（考試當時）的第 4 條之 4 第 1 項，另把交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內的情形也納入房地合一課稅。常考陷阱：把二年以內改成三年以內
• 第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍（第 4 條之 4 第 4 項）。第 4 條第 1 項第 16 款是個人及營利事業出售土地的交易所得免納所得稅。（所得稅法第 4 條之 4 條、所得稅法第 4 條）常考陷阱：說依農發條例興建的農舍也要課房地合一稅
• 學說實務出售依農業發展條例申請興建的農舍不適用新制，回到舊制：土地部分依第 4 條第 1 項第 16 款免稅，僅就房屋部分計算財產交易所得。題幹問個人及營利事業，官方答案只寫課徵綜合所得稅，營利事業依第 3 條應課營利事業所得稅。常考陷阱：改成僅就土地部分計算，或新舊制均免稅
• 自住房地免納所得稅的要件（第 4 條之 5 第 1 項第 1 款）：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用；個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。（所得稅法第 4 條之 5 條）常考陷阱：把未成年子女改成直系親屬；只寫交易前無出租
• 第 4 條之 5 第 1 項但書：但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限；境內居住之個人超過部分依第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 8 目，稅率為百分之十。（所得稅法第 4 條之 5 條、所得稅法第 14 條之 4 條）常考陷阱：把四百萬元改成五百萬元
• 也免納所得稅的還有：符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地；被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物；尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地（第 4 條之 5 第 1 項第 2 至 4 款）。（所得稅法第 4 條之 5 條）常考陷阱：說被徵收前協議價購的土地要課稅

考過的題目：105-26、107-25、111-18、106-15

稅率、費用與交易損失　考過 8 題

• 個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按持有期間的稅率計算應納稅額（第 14 條之 4 第 3 項，稅率見下表）。（所得稅法第 14 條之 4 條）常考陷阱：說要併計綜合所得總額
• 修法前110 年修正前（106 年考試當時）的稅率：持有一年以內百分之四十五、超過一年未逾二年百分之三十五、超過二年未逾十年百分之二十、超過十年百分之十五。常考陷阱：把超過二年未逾十年的百分之二十改成25%
• 境內居住之個人，下列情形稅率為百分之二十：因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者；個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者（第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 5、6 目）。（所得稅法第 14 條之 4 條）常考陷阱：把合建的百分之二十改成百分之二十五或十五
• 修法前110 年修正前（106 年考試當時），非自願性因素的期間是交易持有期間在二年以下者，稅率同樣是百分之二十；現行放寬為五年以下。常考陷阱：把百分之二十改成45%、35%或15%
• 境內居住之個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十（第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 7 目）。（所得稅法第 14 條之 4 條）
• 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之（第 14 條之 4 第 2 項）。（所得稅法第 14 條之 4 條）常考陷阱：把三年改成五年或七年
• 個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限（第 14 條之 6）。（所得稅法第 14 條之 6 條）常考陷阱：把成交價額改成公告現值；把三十萬元上限拿掉
• 算法（110 年考題）：成交價 900 萬、公告現值 800 萬，未提示費用時以成交價額計算，900 萬 × 百分之三 = 27 萬，未超過三十萬元，費用就是 27 萬。（所得稅法第 14 條之 6 條）常考陷阱：用公告現值算成 24 萬；直接答上限 30 萬
• 算法（106 年考題）：成交價 2,000 萬 − 成本 1,300 萬 − 費用 50 萬 = 650 萬，土地增值稅 10 萬不得列為成本費用；減土地漲價總數額 100 萬得 550 萬；題目的持有期間落在舊法與現行法最短的一級，稅率都是百分之四十五，應納 247.5 萬。（所得稅法第 14 條之 4 條）常考陷阱：把土地增值稅列為成本；忘了減土地漲價總數額

依據：所得稅法第 14 條之 4 條

考過的題目：108-10、110-23、110-25、112-23、113-25、106-7、106-31、106-40

自住房地的重購退稅　考過 2 題

• 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還（第 14 條之 8 第 1 項）。（所得稅法第 14 條之 8 條）常考陷阱：把申請退稅的五年內改成二年內
• 先買後賣：個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，申報時得按同一比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之（第 14 條之 8 第 2 項）。（所得稅法第 14 條之 8 條）
• 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額（第 14 條之 8 第 3 項）。（所得稅法第 14 條之 8 條）常考陷阱：把五年改成七年

考過的題目：110-24、108-10

欠稅移送強制執行　考過 1 題

• 納稅義務人應納稅捐，於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者，由稅捐稽徵機關移送強制執行。但納稅義務人已依第三十五條規定申請復查者，暫緩移送強制執行（稅捐稽徵法第 39 條第 1 項）。（稅捐稽徵法第 39 條）常考陷阱：說移送普通法院或行政法院強制執行
• 行政執行，由原處分機關或該管行政機關為之。但公法上金錢給付義務逾期不履行者，移送法務部行政執行署所屬行政執行處執行之（行政執行法第 4 條第 1 項）。（行政執行法第 4 條）常考陷阱：改成移送財政部國有財產署
• 修法前條文用語仍是「行政執行處」，101 年起改制為法務部行政執行署所屬行政執行分署，所以題目寫「目前」應移送行政執行分署。

考過的題目：105-37