不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》地價稅與土地增值稅重點

用詞定義與自用住宅用地　考過 8 題

• 本法所稱都市土地，指依法發布都市計畫範圍內之土地。所稱非都市土地，指都市土地以外之土地（第 8 條）；本法所稱工業用地，指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地（第 10 條第 2 項）。（土地稅法第 8 條、土地稅法第 10 條）
• 本法所稱公告現值，指直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之土地現值（第 12 條）。（土地稅法第 12 條）常考陷阱：把土地現值改成公告地價；把平均地權條例改成土地法
• 本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地（第 9 條）；並以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限（細則第 4 條）。（土地稅法第 9 條、土地稅法施行細則第 4 條）常考陷阱：把直系親屬改成兄弟、旁系親屬或配偶之姊妹；多加居住事實
• 合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：都市土地面積未超過三公畝部分、非都市土地面積未超過七公畝部分；土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限（第 17 條第 1、3 項）。（土地稅法第 17 條）常考陷阱：把三公畝改成五公畝、七公畝改成十公畝；把一處改成一次
• 國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵，也就是千分之二（第 17 條第 2 項）。（土地稅法第 17 條）常考陷阱：改成免徵、千分之六或千分之十
• 算法（103 年考題）：本例地上沒有建物，不符細則第 4 條，不能依第 17 條第 1 項按千分之二計徵；本例也沒有其他特別稅率或免徵規定，依第 16 條：面積 400、每平方公尺申報地價 2000，地價總額 80 萬未超過累進起點地價 100 萬，按基本稅率徵收，即千分之十，稅額 8000。（土地稅法施行細則第 4 條、土地稅法第 16 條、土地稅法第 17 條）常考陷阱：照自用住宅稅率算成 1600

考過的題目：101-23、102-12、102-26、107-22、103-11、103-14、114-24、102-16

地價稅的納稅義務人與代繳　考過 10 題

• 地價稅或田賦之納稅義務人如左：土地所有權人；設有典權土地，為典權人；承領土地，為承領人；承墾土地，為耕作權人（第 3 條第 1 項）。（土地稅法第 3 條）常考陷阱：把典權人改成出典人
• 地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，於十一月一日起一個月內一次徵收當年地價稅（第 40 條）；各年地價稅以本法第四十條規定納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人（細則第 20 條）。（土地稅法第 40 條、土地稅法施行細則第 20 條）常考陷阱：改成依持有月數分擔、由甲乙協議或由基準日後的受讓人繳納
• 土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；其為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人；田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人，未推舉代表人者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人（第 3 條第 2 項）。（土地稅法第 3 條）常考陷阱：說分別共有土地的地價稅由管理人繳
• 土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人（第 3 條之 1 第 1 項）。（土地稅法第 3 條之 1 條）常考陷阱：改成委託人、受益人或信託監察人
• 信託土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額。但信託利益之受益人為非委託人，且受益人已確定並享有全部信託利益、委託人未保留變更受益人之權利者，改與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內的土地合併計算（第 3 條之 1 第 2 項）。（土地稅法第 3 條之 1 條）常考陷阱：把委託人改成受託人；說由受託人與受益人推派一人
• 算法（103 年考題）：甲的 A 地 50 萬，信託給乙的 B 地 40 萬，甲享有全部信託利益，B 地與委託人甲的 A 地合併為 90 萬，未超過累進起點地價 100 萬，按千分之十得 9000；再分別就各該土地地價占地價總額之比例分攤：A 地 5000 由甲繳，B 地 4000 由受託人乙繳。（土地稅法第 3 條之 1 條、土地稅法第 16 條）常考陷阱：把兩地合計 9000 當成甲應繳的稅額
• 土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：納稅義務人行蹤不明者、權屬不明者、無人管理者、土地所有權人申請由占有人代繳者（第 4 條第 1 項）。（土地稅法第 4 條）常考陷阱：把代繳的土地使用人說成納稅義務人；多加土地進行訴訟
• 第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償（第 4 條第 3 項）。（土地稅法第 4 條）

考過的題目：107-19、108-11、103-9、101-28、107-20、101-24、103-12、112-24、106-18、106-19

基本稅率、累進稅率與田賦　考過 10 題

• 地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依左列規定累進課徵，級距見下表（第 16 條第 1 項）。（土地稅法第 16 條）常考陷阱：把千分之十改成百分之十；把土地所在地改成戶籍所在地
• 累進起點地價，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內（第 16 條第 2 項）。（土地稅法第 16 條）常考陷阱：把七公畝改成五公畝或七公頃；漏掉免稅土地
• 累進起點地價應於舉辦規定地價或重新規定地價後當年地價稅開徵前計算完竣，並分別報請財政部及內政部備查；累進起點地價以千元為單位，以下四捨五入（細則第 6 條第 2、3 項）。（土地稅法施行細則第 6 條）常考陷阱：把千元改成百元
• 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於左列規定者亦同：依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者；公共設施尚未完竣前、依法限制建築、依法不能建築、依都市計畫編為公共設施保留地，而仍作農業用地使用者（第 22 條第 1 項）。（土地稅法第 22 條）常考陷阱：把尚未完竣改成完竣；漏掉仍作農業用地使用
• 前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限；公有土地供公共使用及都市計畫公共設施保留地在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵田賦（第 22 條第 2、4 項）。（土地稅法第 22 條）
• 第 22 條所稱公共設施尚未完竣前，指道路、自來水、排水系統、電力等四項設施尚未建設完竣而言（細則第 23 條第 1 項）。（土地稅法施行細則第 23 條）常考陷阱：把電力換成電信或焚化設施

依據：土地稅法第 16 條

考過的題目：114-4、112-5、102-23、103-33、108-7、105-7、113-21、101-26、103-24、102-40

特別稅率與免徵地價稅　考過 12 題

• 供左列事業直接使用之土地，按千分之十計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之：工業用地、礦業用地；私立公園、動物園、體育場所用地；寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地；第 4、5 款見下表（第 18 條第 1 項）。（土地稅法第 18 條）常考陷阱：說私立公園、體育場所免徵；把農業用地列入
• 都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅（第 19 條；平均地權條例第 23 條同旨）。（土地稅法第 19 條、平均地權條例第 23 條）常考陷阱：把千分之六改成千分之十；把免徵改成千分之二或減半
• 公有土地按基本稅率徵收地價稅。但公有土地供公共使用者，免徵地價稅（第 20 條）。（土地稅法第 20 條）常考陷阱：說供公共使用的公有土地按千分之十或千分之二
• 依第十七條及第十八條規定，得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請（第 41 條第 1 項）。（土地稅法第 41 條）常考陷阱：把四十日改成六十日等其他日數
• 適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報（第 41 條第 2 項）。未申報而逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額三倍以下之罰鍰；規避繳納實物者，除追補應納部分外，處應繳田賦實物額一倍之罰鍰（第 54 條第 1 項）。（土地稅法第 41 條、土地稅法第 54 條）常考陷阱：把一倍改成二倍
• 土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二以下之罰鍰（第 54 條第 2 項）；第一項應追補之稅額或賦額、隨賦徵購實物及罰鍰，納稅義務人應於通知繳納之日起一個月內繳納之；屆期不繳納者，移送強制執行（同條第 3 項）。（土地稅法第 54 條）常考陷阱：把百分之二改成百分之三；把一個月改成二個月
• 修法前考試當時的文化資產保存法第 91 條：私有古蹟、遺址及其所定著之土地免徵地價稅，私有歷史建築所定著土地得在百分之五十範圍內減徵；現行第 99 條改為古蹟、考古遺址、歷史建築、紀念建築及其所定著之土地，免徵房屋稅及地價稅。
• 算法（103 年考題）：未申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價（平均地權條例第 16 條）。A 地是公共設施保留地供自用住宅，依第 19、17 條按千分之二：100×40000×0.8＝320 萬，稅額 6400；B 地未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。（平均地權條例第 16 條、土地稅法第 19 條、土地稅法第 17 條）
• 小額免徵：每年地價稅，每戶稅額在新臺幣一百元以下者，免予課徵；每期田賦實際造單賦額，每戶未滿一賦元者，免予課徵；土地增值稅稅額，在新臺幣一百元以下者，免予課徵（細則第 3 條第 2 至 4 項）。（土地稅法施行細則第 3 條）

依據：土地稅法第 17 條、土地稅法第 18 條、土地稅法第 19 條、土地稅法第 20 條

考過的題目：103-27、109-4、103-13、104-31、114-17、105-3、102-18、112-1、114-25、103-22、106-1、106-34

增值稅的納稅義務人與信託　考過 6 題

• 土地增值稅之納稅義務人如左：土地為有償移轉者，為原所有權人；土地為無償移轉者，為取得所有權之人；土地設定典權者，為出典人（第 5 條第 1 項）。（土地稅法第 5 條）常考陷阱：把出典人改成典權人；把取得所有權之人改成贈與人
• 所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉（第 5 條第 2 項）。依法應課徵的贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅（契稅條例第 7 條）。（土地稅法第 5 條、契稅條例第 7 條）常考陷阱：把受贈人應繳的增值稅或贈與契稅改成由贈與人繳
• 學說實務買賣約定由買方負擔土地增值稅，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，約定不改變法定納稅義務人；這種私人間約定實務認為有效。出賣人甲遲延辦理移轉登記，致買受人乙多繳稅額，乙得向甲請求給付遲延的損害賠償（民法第 231 條）。常考陷阱：說負擔約定無效或違憲；說乙不得請求賠償
• 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅（第 5 條之 2 第 1 項）。（土地稅法第 5 條之 2 條）
• 以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅（第 5 條之 2 第 2 項）。（土地稅法第 5 條之 2 條）常考陷阱：說移轉給歸屬權利人不課徵
• 土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅，各款見下表（第 28 條之 3）。（土地稅法第 28 條之 3 條）常考陷阱：把第 2 款受託人變更改成委託人變更；把第 3、4 款移轉的兩方換人

依據：土地稅法第 28 條之 3 條

考過的題目：101-25、103-9、105-39、101-28、102-19、103-26

移轉現值的申報與審核　考過 9 題

• 土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值（第 49 條第 1 項）。（土地稅法第 49 條）常考陷阱：把三十日改成十五日、四十五日或六十日
• 主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件，其期間得延長為二十日（第 49 條第 2 項）。（土地稅法第 49 條）常考陷阱：把二十日改成十日、二十一日或三十日
• 申報移轉現值的審核標準看下表（第 30 條第 1 項）。第 1 至 3 款申報之移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅；第 1 至 4 款經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅（同條第 2 項）。（土地稅法第 30 條）常考陷阱：把起訴日改成判決確定日；把拍定日改成強制執行日
• 依法免徵土地增值稅之土地，主管稽徵機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明：依第 28 條但書免徵的公有土地，以實際出售價額為準；各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準（第 30 條之 1 第 1 款）。（土地稅法第 30 條之 1 條）常考陷阱：把贈與契約訂約日改成土地點交日
• 依第二十八條之一規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準；依第三十九條之一第三項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準（第 30 條之 1 第 2、3 款）。（土地稅法第 30 條之 1 條）常考陷阱：把實際領回抵價地之地價改成實際測量及登記完竣之地價
• 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限（第 31 條第 3 項）。（土地稅法第 31 條）常考陷阱：把百分之五改成百分之一至三
• 公告土地現值的調整，兩法寫法不同。平均地權條例第 40 條：公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例，但應逐年接近一般正常交易價格。土地稅法第 33 條：公告土地現值應調整至一般正常交易價格；全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。（平均地權條例第 40 條、土地稅法第 33 條）常考陷阱：把土地稅法第 33 條的規定說成只在平均地權條例

依據：土地稅法第 30 條

考過的題目：114-6、101-29、101-39、108-6、108-22、112-4、110-20、111-3、101-27

自用住宅稅率與重購退稅　考過 7 題

• 土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之（第 34 條第 1 項）。（土地稅法第 34 條）常考陷阱：把百分之十改成百分之五或千分之二；把或改成和
• 前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定（第 34 條第 2 項）；第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限（同條第 3 項）。（土地稅法第 34 條）常考陷阱：把一年改成五年；說曾營業或出租仍適用
• 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限（第 34 條第 4 項）。第 1 項條文沒有持有期間的要件；出售前持有該土地六年以上是第 5 項再出售才有的要件。（土地稅法第 34 條）常考陷阱：說第 1 項要持有三年以上；把一次為限改成一處為限
• 土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制，各款見下表（第 34 條第 5 項）。（土地稅法第 34 條）常考陷阱：把一‧五公畝改成三百平方公尺；把連續滿六年改成五年
• 土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於第 35 條第 1 項各款之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。（土地稅法第 35 條）常考陷阱：把扣除土地增值稅改成扣除房地交易所得稅
• 可重購退稅的情形：自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者；自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者；自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者（第 35 條第 1 項）。（土地稅法第 35 條）
• 土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之（第 35 條第 2 項）；第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之（同條第 3 項）。（土地稅法第 35 條）常考陷阱：把二年內改成二年後；把不適用改成得申請退稅
• 算法（106 年考題）：原出售土地地價 1,000 萬，扣除已納土地增值稅 100 萬後餘額 900 萬；新購土地地價超過 900 萬的部分可退，以已納的 100 萬為限，新購地價達 1,000 萬才能全額退還。比較的是計徵土地增值稅之地價（第 36 條），不看房屋現值或市價。（土地稅法第 35 條、土地稅法第 36 條）常考陷阱：改成看房地市價或房屋現值

依據：土地稅法第 34 條、土地稅法第 9 條

考過的題目：110-19、112-2、103-10、109-3、106-10、106-20、106-33

免徵、不課徵與減徵　考過 14 題

• 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅（第 28 條）。（土地稅法第 28 條）常考陷阱：把免徵改成減半或得申請不課徵
• 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（第 28 條之 2 第 1 項）。（土地稅法第 28 條之 2 條）常考陷阱：把得申請不課徵改成免徵；說再移轉以移轉時現值為原地價
• 已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還（第 29 條）。（土地稅法第 29 條）常考陷阱：把出典人改成典權人；把無息改成加計利息
• 被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之（第 39 條第 1 項）。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以原地價計算漲價總數額課徵（同條第 2 項）。（土地稅法第 39 條）常考陷阱：把免徵改成減徵百分之四十或減半
• 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅；但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以原地價計算漲價總數額課徵（第 39 條第 3 項）。（土地稅法第 39 條）常考陷阱：多加依法完成徵收公告
• 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十（第 39 條之 1 第 1 項）；作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（第 39 條之 2 第 1 項）。（土地稅法第 39 條之 1 條、土地稅法第 39 條之 2 條）常考陷阱：把減徵百分之四十改成減半；把得申請不課徵改成免徵或不課徵
• 第 39 條之 2 第 1 項的農業用地（細則第 57 條）：農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地；區域計畫法各分區內的林業、養殖、水利等用地；依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地；依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地等。（土地稅法施行細則第 57 條）常考陷阱：漏掉特定農業區、一般農業區，只寫農業區
• 區段徵收之土地依平均地權條例以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定（第 39 條之 1 第 3 項）。以現金補償的情形見下表（同條第 2 項）。（土地稅法第 39 條之 1 條）常考陷阱：把實際領回抵價地之地價改成公告現值或補償地價總額
• 公共設施保留地因依本法第四十九條第一項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅（都市計畫法第 50 條之 1）。（都市計畫法第 50 條之 1 條）常考陷阱：把免徵改成減半徵收

依據：土地稅法第 28 條、土地稅法第 28 條之 2 條、土地稅法第 28 條之 3 條、土地稅法第 29 條、土地稅法第 30 條之 1 條、土地稅法第 39 條、土地稅法第 39 條之 1 條、土地稅法第 39 條之 2 條

考過的題目：102-25、105-11、103-37、101-28、102-34、107-21、112-3、104-32、114-25、113-22、102-17、104-33、106-12、106-21