不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》平均地權條例重點

用詞定義與規定地價　考過 8 題

• 農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供左列使用者：供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者；供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍等農用之土地；農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫等用地（第 3 條第 3 款）。（平均地權條例第 3 條）常考陷阱：只寫都市土地或只寫非都市土地；多加風景區；只寫供農作
• 改良土地分為：建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、舖築道路等；農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良及修築農路、灌溉、排水、防風、防砂、堤防等設施；其他用地開發所為之土地改良（細則第 11 條）。（平均地權條例施行細則第 11 條）常考陷阱：把埋設管道、舖築道路、整平填挖基地說成農地改良
• 規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之（第 14 條）。程序：分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，劃分地價區段並估計區段地價後提交地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，公告及申報地價，其期限為三十日，再編造地價冊及總歸戶冊（第 15 條）。（平均地權條例第 14 條、平均地權條例第 15 條）常考陷阱：把每二年改成每三年
• 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。申報超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價（第 16 條）。（平均地權條例第 16 條）常考陷阱：把百分之八十改成公告地價或百分之九十；把照價收買改成徵收
• 已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅（第 17 條）。公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例，該比例由中央主管機關會同財政部與地方政府會商後定之，但應逐年接近一般正常交易價格（第 40 條）。（平均地權條例第 17 條、平均地權條例第 40 條）常考陷阱：把地價稅依據改成公告土地現值；把不得低於改成不得高於
• 應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年（第 17 條第 2 項）。（平均地權條例第 17 條）常考陷阱：把六個月改成三個月或一年

依據：平均地權條例第 14 條、平均地權條例第 15 條、平均地權條例第 17 條、平均地權條例第 46 條

考過的題目：105-23、102-11、104-6、108-24、109-8、105-9、110-7、106-13

照價收買、空地與超額土地　考過 11 題

• 照價收買之地價：依第 16 條收買者，以其申報地價為準；依第 47 條之 1 收買者，以其申報土地移轉現值為準；依第 26 條、第 26 條之 1、第 72 條、第 76 條收買者，以收買當期之公告土地現值為準（第 31 條）。（平均地權條例第 31 條）常考陷阱：把公告土地現值改成公告地價、申報地價、正常市價或平均市價
• 農業用地閒置不用，經報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。但因農業生產或政策之必要而休閒、地區性生產不經濟而休耕、公害污染、灌排設施損壞或不可抗力不能耕作者，不在此限（第 26 條之 1）。（平均地權條例第 26 條之 1 條）常考陷阱：把滿三年改成滿二年；把內政部改成農業委員會
• 土地所有權人聲請登記所有權時申報地價，僅得為標準地價百分二十以內之增減（土地法第 156 條）；土地所有權人認為標準地價過高，不能依前條為申報時，得聲請該管直轄市或縣（市）政府照標準地價收買其土地（土地法第 157 條）。（土地法第 156 條、土地法第 157 條）常考陷阱：把百分二十改成百分之八十
• 依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有（細則第 47 條）。政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得之土地，得隨時公開出售，不受土地法第二十五條之限制（第 7 條），不必經民意機關同意及行政院核准（土地法第 25 條）。（平均地權條例施行細則第 47 條、平均地權條例第 7 條、土地法第 25 條）常考陷阱：把權屬改成國有或鄉鎮有；加入權利變換；加上須經議會或內政部同意
• 直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。限期建築之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，不予核發建築執照（第 26 條）。（平均地權條例第 26 條）常考陷阱：把照價收買價格改成平均市價
• 空地的定義之一：私有及公有非公用建築用地雖已建築使用，但其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建（第 3 條第 7 款），和第 26 條不發建照的百分之五十要分清楚。（平均地權條例第 3 條、平均地權條例第 26 條）
• 土地法的定義不同：凡編為建築用地，未依法使用者，為空地；土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地（土地法第 87 條）；凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限（土地法第 88 條）。（土地法第 87 條、土地法第 88 條）常考陷阱：對調土地法百分之二十與平均地權條例百分之十
• 依第 26 條限期建築之土地，所有權人將其土地出租、貸與或設有地上權者，或所有權人、土地承租人、借用人、地上權人將其所有建築改良物出租或貸與他人使用者，所有權人應於接到限期使用通知後協議建築、增建或改建；協議不成時，得終止租約、借貸或撤銷地上權（第 74 條）。（平均地權條例第 74 條）常考陷阱：把出租改成設定典權或不動產役權；把建築改良物改成農作改良物
• 直轄市或縣（市）政府對於尚未建築之私有建築用地，應限制土地所有權人所有面積之最高額，以十公畝為限。但工業用地、學校用地及經政府核准之大規模建築用地，應視其實際需要分別訂定之；因法令限制不能建築之土地，應予扣除（第 71 條）。（平均地權條例第 71 條）常考陷阱：把尚未建築之私有建築用地改成宅地
• 超額土地，應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用；逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買，整理後出售與需用土地人建築使用。但在建設發展較緩之地段，不在此限（第 72 條）；收買價格以收買當期之公告土地現值為準（第 31 條）。（平均地權條例第 72 條、平均地權條例第 31 條）常考陷阱：把二年改成一年或三年；把照價收買改成徵收或強制拍賣

依據：平均地權條例第 31 條、平均地權條例第 16 條

考過的題目：104-7、105-1、108-3、102-28、102-33、105-38、107-10、108-13、112-21、110-21、106-39

移轉現值與土地增值稅　考過 10 題

• 土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值（第 47 條第 1 項）。（平均地權條例第 47 條）常考陷阱：把三十日改成十日、二十日或四十日
• 申報移轉現值的審核標準看下表（第 47 條之 1 第 1 項）。第 1 至 3 款申報之移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅；第 1 至 4 款經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅（同條第 2 項）。（平均地權條例第 47 條之 1 條）常考陷阱：把超過時改成按公告土地現值或稅捐機關查證值課稅
• 持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十；超過三十年以上者減徵百分之三十；超過四十年以上者減徵百分之四十（第 40 條）。（平均地權條例第 40 條）常考陷阱：把三十年減徵百分之三十改成百分之四十；多加五十年一級
• 區段徵收之土地以現金補償其地價者、以抵價地補償其地價者，及因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，都免徵土地增值稅；但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額課徵（第 42 條之 1）。（平均地權條例第 42 條之 1 條）常考陷阱：把實際領回抵價地之地價改成原有土地地價或開發成本；說第一次移轉免徵
• 被徵收之土地，免徵其土地增值稅（第 42 條第 1 項）。領回抵價地後第一次移轉時，並準用前條第四項之規定（第 42 條之 1），也就是於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十的規定（第 42 條第 4 項）。（平均地權條例第 42 條之 1 條、平均地權條例第 42 條）
• 區段徵收抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五（土地徵收條例第 39 條第 2 項）。（土地徵收條例第 39 條）常考陷阱：把百分之四十五改成百分之四十；把百分之五十改成百分之四十
• 區段徵收或重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅或田賦全免；辦理完成後，自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年（土地稅減免規則第 17 條）。（土地稅減免規則第 17 條）
• 私人捐贈供興辦社會福利事業使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限：受贈人為財團法人；法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有；捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益（第 35 條之 1）。（平均地權條例第 35 條之 1 條）
• 受贈土地之財團法人有未按捐贈目的使用土地者、違反各該事業設立宗旨者、土地收益未全部用於各該事業者情形之一，除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰（第 81 條之 1）。（平均地權條例第 81 條之 1 條）常考陷阱：加入未辦理用地變更

依據：平均地權條例第 47 條之 1 條

考過的題目：109-10、103-16、104-35、111-22、101-40、103-19、104-34、105-8、110-8、106-4

出租耕地與出租土地補償　考過 6 題

• 依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人（第 11 條第 1 項）。（平均地權條例第 11 條）
• 公有出租耕地依法撥用時，準用前二項之規定，補償承租人；所需經費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用，由需地機關負擔（第 11 條第 3 項）。（平均地權條例第 11 條）常考陷阱：把需地機關改成出租機關或原管理機關
• 出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約；實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之（第 76 條）。（平均地權條例第 76 條）常考陷阱：把屆滿一年改成屆滿二年
• 依第 76 條收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值預計增值稅，按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償；改良費用以承租人已依耕地三七五減租條例第十三條規定以書面通知出租人者為限（第 77 條）。（平均地權條例第 77 條）常考陷阱：把尚未收穫改成已收穫；拿掉減除預計土地增值稅
• 出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人（第 63 條第 1 項）。（平均地權條例第 63 條）常考陷阱：改成逕予分配土地、協調變更為基地租用或重新分配為耕地
• 註銷耕地租約後：重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償；重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一（第 63 條第 2 項）。（平均地權條例第 63 條）常考陷阱：加上減除預計土地增值稅；把公告土地現值改成市價
• 前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償；其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金（第 63 條之 1）。（平均地權條例第 63 條之 1 條）常考陷阱：把一年租金改成六個月租金或公告土地現值三分之一

依據：平均地權條例第 11 條、平均地權條例第 77 條、平均地權條例第 63 條、平均地權條例第 63 條之 1 條

考過的題目：104-29、109-13、102-9、108-14、107-11、105-40

市地重劃　考過 10 題

• 重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔（第 60 條第 1 項）。（平均地權條例第 60 條）常考陷阱：把機關用地、體育場列入十項；把抵充地改成廣場、綠地或國有地
• 共同負擔以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納；折價抵付之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限（第 60 條）。（平均地權條例第 60 條）
• 用詞（細則第 82 條）：未登記地：指重劃計畫書核定時，尚未依土地法辦理總登記之土地；重劃費用：指土地改良物或墳墓拆遷補償費、地籍整理費及辦理本重劃區必要之業務費；工程費用則指道路、溝渠等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料、工程管理費用及應徵收之空氣污染防制費。（平均地權條例施行細則第 82 條）常考陷阱：把拆遷補償費歸入工程費用或整地費用
• 主管機關相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準（細則第 81 條）。（平均地權條例施行細則第 81 條）常考陷阱：加入計算標售抵費地之底價
• 主管機關於辦理重劃分配完畢後，應將分配結果公告三十日，並通知土地所有權人；所有權人得於公告期間內向主管機關以書面提出異議；未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。異議，由主管機關調處之；調處不成，應報請上級主管機關裁決之（第 60 條之 2）。（平均地權條例第 60 條之 2 條）常考陷阱：改成調處委員會調處、民事訴訟或行政訴訟
• 應分配面積未達重劃區最小分配面積標準二分之一而不能分配土地時，以其重劃前原有面積按原位置評定重劃後地價發給現金補償。但重劃範圍勘定後，除因繼承或強制執行者外，土地所有權人申請分割土地致未達者，按原位置評定重劃前地價發給（市地重劃實施辦法第 53 條第 1 項）。（市地重劃實施辦法第 53 條）常考陷阱：把不能分配時的算法套到放棄分配改領現金
• 應分配面積已達最小分配面積標準二分之一，經按最小分配面積標準分配後，申請放棄分配土地而改領現金補償時，應以其應分配權利面積，按重劃後分配位置之評定重劃後地價予以計算補償（市地重劃實施辦法第 53 條第 2 項）。（市地重劃實施辦法第 53 條）常考陷阱：改成重劃前原有面積、原位置或重劃前地價
• 得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之，獎勵事項：給予低利之重劃貸款；免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用；優先興建重劃區及其相關地區之公共設施；免徵或減徵地價稅與田賦；其他有助於市地重劃之推行事項（第 58 條第 1 項）。（平均地權條例第 58 條）常考陷阱：把低利改成免息
• 依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法：自辦市地重劃免收土地權利變更登記及換發權利書狀費用（第 48 條）；參加者所需費用得向政府指定之銀行或實施平均地權基金申請低利貸款（第 46 條）；自辦市地重劃區抵費地出售時，不計徵土地增值稅（第 52 條）。（獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第 48 條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第 46 條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第 52 條）常考陷阱：把免收登記及書狀費用改成減半收取
• 重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法，由中央主管機關定之。重劃會辦理市地重劃時，應由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施之（第 58 條）。（平均地權條例第 58 條）常考陷阱：把中央主管機關改成地方主管機關

依據：平均地權條例第 58 條、農地重劃條例第 10 條、農村社區土地重劃條例第 9 條

考過的題目：102-10、104-8、111-23、104-9、104-10、104-11、112-11、109-5、111-24、114-20

實價登錄與預售屋　考過 10 題

• 權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；受理及查核申報登錄資訊，直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理（第 47 條第 2、8 項）。（平均地權條例第 47 條）
• 申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢；已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據（第 47 條第 3、4 項）。（平均地權條例第 47 條）常考陷阱：改成應即作為課稅依據
• 修法前考試當時（100 年修正、101 年起施行）的第 47 條：權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內申報登錄；買賣案件委由地政士申請登記者由地政士申報登錄，委由經紀業居間或代理成交而未委由地政士者由經紀業申報。現行改由權利人及義務人申請移轉登記時共同申報。
• 修法前考試當時的第 47 條規定申報登錄資訊除涉及個人資料外，得提供政府機關利用，並以區段化、去識別化方式提供查詢；現行改為除涉及個人資料外得提供查詢。課稅依據與委任所屬機關的規定未變。
• 銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查（第 47 條之 3 第 1 項）。（平均地權條例第 47 條之 3 條）
• 銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊（第 47 條之 3 第 2 項）。（平均地權條例第 47 條之 3 條）常考陷阱：把三十日改成十日、十五日或四十五日
• 銷售預售屋或新建成屋者收受定金，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項；前項書面契據，買受人不得轉售與第三人，銷售者也不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人（第 47 條之 3 第 5、6 項）。（平均地權條例第 47 條之 3 條）常考陷阱：把不得轉售改成得轉售
• 預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，或中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經地方主管機關核准者，不在此限（第 47 條之 4 第 1 項）。（平均地權條例第 47 條之 4 條）常考陷阱：把血親改成姻親
• 依但書後段（公告並經核准）得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限（第 47 條之 4 第 2 項）。（平均地權條例第 47 條之 4 條）常考陷阱：把每二年一戶改成每一年一戶或二戶
• 罰鍰看下表（第 81 條之 2）。第 1、2 項屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。（平均地權條例第 81 條之 2 條）

依據：平均地權條例第 81 條之 2 條

考過的題目：101-6、102-27、103-16、110-9、110-10、111-25、112-9、112-10、113-1、113-2

私法人購屋、罰鍰與刑罰　考過 4 題

• 私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限；許可之文件有效期限為一年（第 79 條之 1 第 1、2 項）。（平均地權條例第 79 條之 1 條）常考陷阱：把使用計畫改成切結書；把一年改成二年
• 私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限；中央主管機關審核許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之（第 79 條之 1）。（平均地權條例第 79 條之 1 條）常考陷阱：把五年改成十年
• 土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰（第 81 條）。（平均地權條例第 81 條）常考陷阱：把二十倍改成五倍、十倍或十五倍
• 以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金（第 83 條）。（平均地權條例第 83 條）常考陷阱：把以下改成以上；把七千元改成五千元或一萬元

考過的題目：113-3、103-29、110-11、106-36