不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》房屋稅與契稅重點

房屋稅的納稅義務人　考過 5 題

• 房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之（第 4 條第 1 項）。（房屋稅條例第 4 條）常考陷阱：把典權人改成出典人；多列債權人
• 共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳；前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權（第 4 條第 1、2 項）。（房屋稅條例第 4 條）
• 第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租（第 4 條第 3 項）。（房屋稅條例第 4 條）
• 未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之（第 4 條第 4 項）。（房屋稅條例第 4 條）常考陷阱：把使用執照與建造執照的順序對調；改成暫不徵收或免徵
• 房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定（第 4 條第 5 項）。（房屋稅條例第 4 條）常考陷阱：把受託人改成委託人、受益人或監察人

考過的題目：104-39、105-6、109-19、111-4、114-5

房屋稅的稅率與徵收率　考過 7 題

• 住家用房屋供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一（第 5 條第 1 項第 1 款第 1 目）。（房屋稅條例第 5 條）常考陷阱：把百分之一點二與百分之一對調
• 供自住使用，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形（第 5 條第 4 項）；認定標準第 2 條第 1 項另限所有人或以土地設定地上權之房屋使用權人為個人，並須供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。（房屋稅條例第 5 條、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條）常考陷阱：把全國僅持有一戶、現值一定金額以下寫成百分之一點二的要件
• 修法前106 年考試當時（認定標準 103 年版第 2 條）的自住要件是：房屋無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，沒有設籍要件；113 年修正才加上應於該屋辦竣戶籍登記。常考陷阱：把土地所有權人設籍列為要件
• 非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五（第 5 條第 1 項第 2 款）。（房屋稅條例第 5 條）常考陷阱：把人民團體的百分之一點五至二點五改成百分之一至三
• 房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一（第 5 條第 1 項第 3 款）。（房屋稅條例第 5 條）常考陷阱：把六分之一改成五分之一或二分之一
• 算法（101 年考題）：房屋全部面積 300，同時作住家及非住家用，非住家用課稅面積最低不得少於全部面積六分之一，即 300÷6＝50。（房屋稅條例第 5 條）常考陷阱：算成 30、60 或 150
• 直轄市及縣（市）政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查（第 6 條第 1 項）。（房屋稅條例第 6 條）常考陷阱：說徵收率由財政部、立法院或當地民意機關規定
• 修法前103 年修正後、113 年修正前的第 5 條第 1 款（103 年考題）：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。
• 修法前103 年修正前第 5 條第 2 款（101 年考題）：其為營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

依據：房屋稅條例第 5 條

考過的題目：101-22、101-33、101-35、103-5、113-19、113-24、106-17

標準價格、現值與稅籍申報　考過 4 題

• 房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；各類房屋之耐用年數及折舊標準（第 11 條第 1 項第 1、2 款）。（房屋稅條例第 11 條）常考陷阱：把不動產評價委員會改成地價評議或評議委員會
• 第 3 款：按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段實價登錄之不動產交易價格減除土地價格部分，訂定標準（第 11 條第 1 項）。（房屋稅條例第 11 條）常考陷阱：把交易價格減除土地價格改成地價水準
• 前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格（第 11 條第 2 項）；主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值（第 10 條第 1 項）。（房屋稅條例第 11 條、房屋稅條例第 10 條）常考陷阱：把三年改成二年或五年
• 修法前104 年考試當時第 11 條第 1 項第 3 款是比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，113 年修正改為比較實價登錄之不動產交易價格減除土地價格部分；三款評定事項架構未變。
• 納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同（第 7 條第 1 項）。（房屋稅條例第 7 條）常考陷阱：把三十日改成七日、十日或二十日

考過的題目：104-38、105-5、109-1、101-36

房屋稅的開徵、計課與罰則　考過 3 題

• 房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止（第 6 條之 1 第 1 項）。（房屋稅條例第 6 條之 1 條）
• 新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同（第 6 條之 1 第 2 項）。（房屋稅條例第 6 條之 1 條）常考陷阱：改成免予計課、按週比例或一律減半
• 修法前113 年修正刪除第 12 條前，第 12 條規定房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市) 政府定之；按月比例計課的規定移到第 6 條之 1 第 2 項，內容未變。
• 納稅義務人未依第七條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰（第 16 條）。（房屋稅條例第 16 條）常考陷阱：把二倍以下改成三倍或五倍
• 納稅義務人未於稅單所載限繳日期以內繳清應納稅款者，應加徵滯納金（第 18 條）；加徵標準與免加徵的但書見契稅一節的稅捐稽徵法第 20 條。（房屋稅條例第 18 條）
• 修法前103 年考試當時第 18 條是每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；113 年修正為應加徵滯納金，依稅捐稽徵法第 20 條每逾三日加徵百分之一。

考過的題目：102-21、104-39、103-4

房屋稅的免徵與減半　考過 8 題

• 公有房屋供左列各款使用者，免徵房屋稅，考過的有各級政府機關及地方自治機關之辦公房屋及其員工宿舍、政府配供貧民居住之房屋（第 14 條第 1、9 款）。（房屋稅條例第 14 條）常考陷阱：把政府配供貧民居住之房屋說成私有房屋減半
• 私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅，考過的有業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋、無償供政府機關公用或供軍用之房屋、司法保護事業所有之房屋（第 15 條第 1 項第 1、4、8 款）。（房屋稅條例第 15 條）常考陷阱：把這幾款說成減半徵收
• 受重大災害：毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋免徵；毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋，房屋稅減半徵收（第 15 條第 1 項第 7 款、第 2 項第 4 款）。（房屋稅條例第 15 條）常考陷阱：把五成與三成對調；漏掉必須修復始能使用
• 私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：政府平價配售之平民住宅；合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋（第 15 條第 2 項第 1、2 款）。（房屋稅條例第 15 條）常考陷阱：把減半改成免徵或按百分之三
• 農會：農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明，免徵（第 15 條第 1 項第 10 款）；農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明，減半徵收（同條第 2 項第 3 款）。（房屋稅條例第 15 條）常考陷阱：把儲存公糧的倉庫說成減半

依據：房屋稅條例第 15 條

考過的題目：101-32、101-34、102-20、104-40、107-24、109-1、114-15、104-39

契稅的範圍、稅率與申報人　考過 12 題

• 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅（第 2 條）。（契稅條例第 2 條）常考陷阱：說開徵土地增值稅區域的土地買賣要繳契稅
• 稅率：買賣契稅為其契價百分之六、贈與契稅為其契價百分之六、占有契稅為其契價百分之六；典權契稅為其契價百分之四；交換契稅為其契價百分之二、分割契稅為其契價百分之二（第 3 條）。（契稅條例第 3 條）常考陷阱：把典權改成百分之六；把占有改成百分之二
• 第三條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第十一條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格（第 13 條第 1 項）。（契稅條例第 13 條）常考陷阱：改成實際買賣價格或地價評議委員會評定
• 買賣契稅，應由買受人申報納稅（第 4 條）；典權契稅，應由典權人申報納稅（第 5 條）；贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅（第 7 條）。（契稅條例第 4 條、契稅條例第 5 條、契稅條例第 7 條）常考陷阱：把買受人改成出賣人；把典權人改成出典人；把受贈人改成贈與人
• 交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅；前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵（第 6 條）。（契稅條例第 6 條）常考陷阱：說差額價款由出賣人申報
• 105 年考題（房地買賣、無特約）：自中華民國一百零五年一月一日起，訂定銷售契約銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，停止課徵特種貨物及勞務稅（特種貨物及勞務稅條例第 6 條之 1；第 2 條第 1 項第 1 款是房屋、土地）；土地增值稅土地為有償移轉者，為原所有權人（土地稅法第 5 條）。（特種貨物及勞務稅條例第 6 條之 1 條、特種貨物及勞務稅條例第 2 條、土地稅法第 5 條）常考陷阱：說買受人要繳奢侈稅或土地增值稅
• 印花稅：典賣、讓受及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據（印花稅法第 5 條第 5 款），每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票（第 7 條第 4 款）。（印花稅法第 5 條、印花稅法第 7 條）
• 契稅由直轄市及縣（市）稅捐稽徵處徵收或鄉、鎮、市、區公所代徵之（第 29 條）。（契稅條例第 29 條）

依據：契稅條例第 3 條、契稅條例第 4 條、契稅條例第 5 條、契稅條例第 6 條、契稅條例第 7 條、契稅條例第 8 條、契稅條例第 9 條

考過的題目：101-31、104-36、105-24、107-23、109-2、111-7、114-14、109-18、111-5、112-12、113-23、106-32

信託、變相方式與免徵　考過 8 題

• 以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第十六條規定之期限申報繳納贈與契稅（第 7 條之 1），稅率贈與契稅為其契價百分之六（第 3 條）。（契稅條例第 7 條之 1 條、契稅條例第 3 條）常考陷阱：改成受託人或委託人申報；改成買賣契稅或百分之二
• 不動產為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅，各款見下表（第 14 條之 1）。（契稅條例第 14 條之 1 條）常考陷阱：把契約明定歸屬人為第三人、信託消滅時的移轉說成不課徵
• 凡以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權者，應照買賣契稅申報納稅；其以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，應照典權契稅申報納稅（第 12 條第 1 項）。（契稅條例第 12 條）常考陷阱：把代替設典改成照買賣或交換契稅
• 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅（第 12 條第 2 項）。（契稅條例第 12 條）
• 先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同屬一人者為限（第 10 條）；依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅（第 11 條）。（契稅條例第 10 條、契稅條例第 11 條）常考陷阱：把抵繳改成免徵；說標購公產或法拍屋免徵
• 有下列情形之一者，免徵契稅：各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之；政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產；政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者（第 14 條第 1 至 3 款）。（契稅條例第 14 條）

依據：契稅條例第 14 條之 1 條

考過的題目：101-30、110-22、111-6、113-23、102-22、105-2、106-5、106-11

契稅的申報期限與罰則　考過 7 題

• 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報（第 16 條第 1 項）。（契稅條例第 16 條）
• 特殊情形的申報起算日見下表（第 16 條第 2 至 5 項），例如不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準。（契稅條例第 16 條）常考陷阱：把核發產權移轉證明書之日改成核准之日；把拍定日當起算日
• 主管稽徵機關收到納稅義務人契稅申報案件，應於十五日內審查完竣，查定應納稅額，發單通知納稅義務人依限繳納（第 18 條第 1 項）；納稅義務人應於稽徵機關核定繳款書送達後三十日內繳納（第 19 條）。（契稅條例第 18 條、契稅條例第 19 條）常考陷阱：把十五日改成七日；把三十日改成十五日
• 納稅義務人不依規定期限申報者，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，最高以應納稅額為限。但不得超過新臺幣一萬五千元（第 24 條）。（契稅條例第 24 條）常考陷阱：把怠報金改成滯納金；把每逾三日改成每逾二日
• 滯納金：第 25 條寫每逾二日，加徵應納稅額百分之一之滯納金；稅捐稽徵法規定稅捐之稽徵，依本法之規定（第 1 條），第 20 條是每逾三日按滯納數額加徵百分之一滯納金，114 年考題依稅捐稽徵法判斷。（契稅條例第 25 條、稅捐稽徵法第 1 條、稅捐稽徵法第 20 條）常考陷阱：把百分之一改成百分之二
• 但因不可抗力或不可歸責於納稅義務人之事由，致不能依第二十六條、第二十六條之一規定期間申請延期或分期繳納稅捐者，得於其原因消滅後十日內，提出具體證明，向稅捐稽徵機關申請回復原狀並同時補行申請延期或分期繳納，經核准者，免予加徵滯納金（稅捐稽徵法第 20 條第 1 項）。（稅捐稽徵法第 20 條）
• 納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰（第 26 條）。（契稅條例第 26 條）常考陷阱：把三倍改成二倍
• 告發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者，稽徵機關得以罰鍰百分之二十獎給舉發人，並為舉發人絕對保守秘密；公務員為舉發人時，不適用本條獎金之規定（第 32 條第 1、3 項）。（契稅條例第 32 條）常考陷阱：把百分之二十改成百分之三十或頒發獎章

依據：契稅條例第 16 條

考過的題目：101-37、103-3、104-37、113-20、114-16、104-36、106-16