不動產經紀人《民法概要》民法總則

法例：法源、簽名與數量　考過 5 題

• 民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理；所適用之習慣，以不背於公共秩序或善良風俗者為限（民法第 1、2 條）。（民法第 1 條、民法第 2 條）
• 學說實務第 1 條的「習慣」專指具法的確信之習慣法，單純事實上之習慣不足以作為法源；洗門風違背善良風俗，不屬之。憲法不是該條所稱的法律；條約經議決公布，可作為民事法源。常考陷阱：把洗門風當成第 1 條的習慣；說條約絕非法源
• 依法律有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名；其蓋章與簽名生同等之效力；以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦同（民法第 3 條）。（民法第 3 條）常考陷阱：把得不由本人自寫改成須本人自寫；把二人改成一人
• 依法律行為取得、設定、喪失及變更不動產物權、兩願離婚、人事保證契約，條文都寫應以書面為之，屬依法有使用文字之必要，可用蓋章代簽名（民法第 758、1050、756-1、3 條）。（民法第 758 條、民法第 1050 條、民法第 756 條之 1 條、民法第 3 條）
• 代筆遺囑由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之（民法第 1194 條）。（民法第 1194 條）常考陷阱：改成代筆遺囑得以蓋章代替簽名
• 一定之數量同時以文字及號碼表示而不符，法院不能決定原意時，應以文字為準；以文字或號碼為數次之表示而不符時，應以最低額為準（民法第 4、5 條）。（民法第 4 條、民法第 5 條）常考陷阱：改成以數字為準、取平均值、以最後書寫者為準
• 解題順序：先依第 98 條探求當事人之真意；法院不能決定原意時，才用第 4 條（文字為準）、第 5 條（最低額為準）。（民法第 98 條、民法第 4 條、民法第 5 條）
• 學說實務數次表示且每次都同時以文字及號碼表示而不符時，實務先依第 4 條以文字為準，再依第 5 條取最低額，即以文字最低額為準。常考陷阱：把文字最低額改成數字最低額

考過的題目：105-1、103-1、106-26、106-25、110-1

人：權利能力、死亡宣告、住所　考過 12 題

• 人之權利能力，始於出生，終於死亡。植物人、受監護宣告之人尚未死亡，仍有權利能力；狗不是人（民法第 6 條）。（民法第 6 條）常考陷阱：說植物人或受監護宣告的人喪失權利能力
• 胎兒以將來非死產者為限，關於其個人利益之保護，視為既已出生（民法第 7 條）；胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產，分割以其母為代理人（民法第 1166 條）。（民法第 7 條、民法第 1166 條）常考陷阱：說胎兒無權利能力、說成享有行為能力、把母改成繼承人
• 失蹤滿七年後，法院得因利害關係人或檢察官之聲請為死亡之宣告；失蹤人為八十歲以上者，得於失蹤滿三年後；遭遇特別災難者，特別災難終了滿一年後（民法第 8 條）。（民法第 8 條）常考陷阱：把三年改成五年、一年改成三個月、拿掉檢察官
• 受死亡宣告者，以判決內所確定死亡之時，推定其為死亡；未受宣告前財產之管理，除其他法律另有規定者外，依家事事件法之規定（民法第 9、10 條）；撤銷宣告死亡裁定事件專屬失蹤人住所地法院管轄（家事事件法第 154 條）。（民法第 9 條、民法第 10 條、家事事件法第 154 條）常考陷阱：把家事事件法改成破產法；把法院改成地檢署
• 學說實務第 8 條的利害關係人指有法律上利害關係者：失蹤人的共有人得聲請，稽徵機關只有公法上利益，不屬之。死亡宣告只是推定死亡，失蹤人實際生存時權利能力不因死亡宣告而喪失。常考陷阱：說稽徵機關得聲請；說死亡宣告剝奪權利能力
• 權利能力及行為能力，不得拋棄；自由不得拋棄，限制以不背於公共秩序或善良風俗者為限；人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害，姓名權受侵害者並得請求損害賠償（民法第 16 至 19 條）。（民法第 16 條、民法第 17 條、民法第 18 條、民法第 19 條）常考陷阱：改成自由不得限制
• 學說實務人格權具專屬性。法人除專屬自然人的權利外，可享有名稱權、名譽權、信用權等人格權；公司名稱受姓名權保護，屬人格權，商標權是財產權，兩者不同。常考陷阱：說法人無法享有人格權；說姓名權等於商標權
• 一人同時不得有兩住所；無行為能力人及限制行為能力人，以其法定代理人之住所為住所；法人以其主事務所之所在地為住所；夫妻之住所，由雙方共同協議之（民法第 20、21、29、1002 條）。（民法第 20 條、民法第 21 條、民法第 29 條、民法第 1002 條）常考陷阱：改成一人僅得有兩住所、妻以夫之住所為住所

依據：民法第 8 條

考過的題目：101-17、101-22、103-5、104-37、110-2、112-1、110-3、112-14、114-1、105-4、106-40、103-6

行為能力與監護、輔助宣告　考過 16 題

• 修法前112 年施行的修正前，滿二十歲為成年，未成年人已結婚者有行為能力，未成年人兩願離婚應得法定代理人之同意；現行滿十八歲為成年，後兩者已刪除。舊題未婚的18 歲、19 歲是限制行為能力人；已婚者有行為能力但未成年。
• 因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶等之聲請為監護之宣告；能力顯有不足者，得為輔助之宣告（民法第 14、15-1 條）。（民法第 14 條、民法第 15 條之 1 條）常考陷阱：把顯有不足說成監護要件；改成向社會福利機構聲請
• 受監護宣告之人，無行為能力，其意思表示，無效（民法第 15、75 條）。侵權以行為時有識別能力為限與法定代理人連帶負責，無識別能力由法定代理人負責；法定代理人監督並未疏懈等情形不負賠償責任；仍不能受賠償時，法院得因被害人聲請令其賠償（民法第 187 條）。（民法第 15 條、民法第 75 條、民法第 187 條）常考陷阱：說精神回復時訂約有效；說患病未經宣告也當然無行為能力
• 受輔助宣告之人為消費借貸、消費寄託、保證、贈與或信託、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸等，應經輔助人同意；但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限（民法第 15-2 條）。（民法第 15 條之 2 條）常考陷阱：說贈與舊筆電不必經同意
• 未經輔助人同意時，第七十八條至第八十三條規定準用之；輔助宣告撤銷後本人承認其所訂立之契約，與法定代理人之承認有同一效力（民法第 15-2、81 條）。輔助人準用監護人不得受讓受監護人之財產（民法第 1113-1、1102 條）。（民法第 15 條之 2 條、民法第 81 條、民法第 1113 條之 1 條、民法第 1102 條）常考陷阱：把未經同意買車說成無效
• 限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限；遺囑無須經法定代理人之允許（民法第 77、1186 條）。（民法第 77 條、民法第 1186 條）常考陷阱：說允許一定要書面；說未成年人立遺囑須經同意
• 未得允許所為之單獨行為，無效；所訂契約須經法定代理人之承認，始生效力；未經承認前，相對人得撤回之。但訂立契約時，知其未得有允許者，不在此限；用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人之允許者，其法律行為為有效（民法第 78 至 83 條）。（民法第 78 條、民法第 79 條、民法第 80 條、民法第 82 條、民法第 83 條）常考陷阱：把單獨行為無效改成效力未定；把未得允許的契約說成無效
• 學說實務撤銷意思表示、向法院拋棄繼承、丟棄自有平板、授予代理權是單獨行為，未得允許無效；接收拋棄的筆電是先占，處分他人之物是中性行為，受領代理權也不須允許；法定代理人不得概括允許。常考陷阱：把單獨行為說成效力未定；說可以概括允許

依據：民法第 12 條、民法第 13 條、民法第 1186 條、民法第 980 條、民法第 989 條

考過的題目：101-26、102-25、102-38、103-8、104-11、104-39、105-5、105-8、107-13、108-2、110-4、111-23、112-3、113-2、114-2、114-5

法人：機關、責任與設立　考過 11 題

• 法人非依本法或其他法律之規定，不得成立；法人於法令限制內，有享受權利負擔義務之能力。但專屬於自然人之權利義務，不在此限（民法第 25、26 條）。（民法第 25 條、民法第 26 條）
• 法人應設董事，數人時事務之執行，除章程另有規定外，取決於全體董事過半數之同意；董事就法人一切事務，對外代表法人，對於董事代表權所加之限制，不得對抗善意第三人；法人得設監察人（民法第 27 條）。（民法第 27 條）常考陷阱：把得設監察人改成應設；改成限制得對抗任何第三人
• 法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任（民法第 28 條）。（民法第 28 條）常考陷阱：改成董事自負、法人單獨負責、已盡監督可免責
• 清算人之職務：了結現務、收取債權，清償債務、移交賸餘財產於應得者；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續（民法第 40 條）。（民法第 40 條）常考陷阱：把變更章程混進清算人職務
• 社團以總會為最高機關；變更章程、任免董事及監察人、開除社員。但以有正當理由時為限，均應經總會之決議（民法第 50 條）。（民法第 50 條）常考陷阱：把總會改成董事會
• 以營利為目的之社團依特別法取得法人資格；以公益為目的之社團與財團於登記前，應得主管機關之許可；設立社團者，應訂定章程；設立財團者，應訂立捐助章程。但以遺囑捐助者，不在此限（民法第 45 至 47、59、60 條）。（民法第 45 條、民法第 46 條、民法第 47 條、民法第 59 條、民法第 60 條）常考陷阱：把營利社團改成營利財團；說遺囑捐助也要訂捐助章程
• 學說實務通說認為財團只能為公益目的設立；財團沒有社員總會，依捐助章程運作，是他律法人，社團才是自律法人；基金會是財團法人，捐助行為是法律行為，不是事實行為。常考陷阱：說財團可營利、有總會、是自律法人；把基金會說成社團
• 學說實務合夥本身不是法人，沒有民法上的權利能力；社團法人名下之財產屬法人單獨所有，不是公同共有；法人受破產宣告後進入清算，在清算必要範圍內視為存續，仍有權利能力。常考陷阱：把合夥當成有權利能力；把社團法人財產當成公同共有

依據：民法第 668 條、民法第 1151 條、民法第 1031 條

考過的題目：101-1、101-24、102-24、103-4、103-5、107-15、109-14、111-9、111-24、114-3、114-4

物：不動產、從物與孳息　考過 8 題

• 稱不動產者，謂土地及其定著物；不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分；動產為前條所稱不動產以外之物（民法第 66、67 條）。（民法第 66 條、民法第 67 條）常考陷阱：說樹上果實成熟時即為獨立動產
• 學說實務定著物須非土地成分、繼續附著於土地、達一定經濟上目的：燈塔、蓄水池、已足避風雨的未完工房屋是定著物；柏油馬路是土地的成分；臨時拼裝的貨櫃屋、臨時搭建的表演舞台不是。常考陷阱：把柏油馬路當定著物；把臨時舞台、貨櫃屋當不動產
• 非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣；主物之處分，及於從物（民法第 68 條）。（民法第 68 條）
• 學說實務所有權狀是房地的從物；屋頂平台是大樓構造的一部分，不是從物；動產或不動產都可為從物；主權利與從權利（如法定空地使用權）可類推第 68 條第 2 項。常考陷阱：把屋頂平台說成大樓的從物
• 稱天然孳息者，謂果實、動物之產物及其他依物之用法所收穫之出產物；稱法定孳息者，謂利息、租金及其他因法律關係所得之收益（民法第 69 條）。（民法第 69 條）常考陷阱：把利息、租金說成天然孳息
• 有收取天然孳息權利之人，其權利存續期間內，取得與原物分離之孳息；法定孳息按其權利存續期間內之日數取得；物之成分及其天然孳息，於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人（民法第 70、766 條）。（民法第 70 條、民法第 766 條）常考陷阱：把按日數取得套到天然孳息；把所有人改成占有人
• 學說實務承租人依租約得使用收益土地，是有收取天然孳息權利之人，柚子分離後歸承租人；無權占有他人土地建築的房屋，仍歸出資建築的人原始取得。常考陷阱：把柚子的收取權說成地主的；說房屋歸土地所有人
• 不動產物權依法律行為取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（民法第 758、759-1 條）。（民法第 758 條、民法第 759 條之 1 條）常考陷阱：說讓與合意加交付就取得土地所有權

依據：民法第 863 條、民法第 864 條

考過的題目：102-23、103-7、106-2、108-1、109-1、112-2、114-6、102-9

意思表示：不一致與瑕疵　考過 16 題

• 無欲受拘束而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限；通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人；隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定（民法第 86、87 條）。（民法第 86 條、民法第 87 條）常考陷阱：相對人明知仍說有效；把通謀虛偽改成效力未定
• 意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限（民法第 88 條）。（民法第 88 條）常考陷阱：說錯誤的契約無效或效力未定
• 當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定撤銷之；撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅（民法第 88 至 90 條）。（民法第 88 條、民法第 89 條、民法第 90 條）常考陷阱：把一年改成二年
• 依第 88、89 條撤銷時，表意人對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。但其撤銷之原因，受害人明知或可得而知者，不在此限（民法第 91 條）。（民法第 91 條）常考陷阱：把表意人負賠償改成表意人得請求賠償
• 學說實務表示行為錯誤可依第 88 條第 1 項撤銷；動機錯誤原則上不得撤銷，只有當事人之資格或物之性質交易上重要時才視為內容錯誤；把丙誤認為乙是當事人同一性錯誤，屬內容錯誤。常考陷阱：說動機錯誤都是內容錯誤；說表示行為錯誤不得撤銷
• 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人（民法第 92 條）。（民法第 92 條）常考陷阱：把得撤銷改成無效；把被詐欺撤銷不得對抗善意第三人改成可以對抗
• 學說實務依物權行為無因性，買賣契約因錯誤撤銷，物權行為仍有效；出賣他人之物的買賣契約仍有效，不構成無權處分；受脅迫出賣並交付土地，撤銷前乙是有權占有，交付是事實行為，不能撤銷。常考陷阱：說物權行為隨買賣無效；說乙丙買賣無效或是無權處分
• 非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限；表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力或其行為能力受限制者，其意思表示，不因之失其效力（民法第 95 條）。（民法第 95 條）常考陷阱：說發信後表意人死亡，契約不成立或效力未定

考過的題目：101-2、101-34、102-9、104-1、104-3、105-6、106-5、106-6、106-35、107-2、107-3、108-13、110-7、111-25、113-10、114-7

撤銷、條件期限與時效　考過 15 題

• 撤銷應以意思表示為之，撤銷後視為自始無效；暴利行為（乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者）須聲請法院撤銷；有背於公共秩序或善良風俗者，無效；違反第 983 條的結婚無效（民法第 72、74、114、116、988 條）。（民法第 72 條、民法第 74 條、民法第 114 條、民法第 116 條、民法第 988 條）常考陷阱：說暴利行為自始無效；把婚約放進來；把無效說成須聲請法院撤銷
• 債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；但債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定（民法第 244 條）。（民法第 244 條）常考陷阱：把向法院聲請改成以意思表示撤銷
• 學說實務撤銷權、解除權是形成權，依權利人一方意思表示使法律關係變動，原則上不得附條件或期限；行使期間是除斥期間，不是消滅時效；當事人也可以約定撤銷權。常考陷阱：把撤銷權的一年叫消滅時效；說撤銷權只能法定
• 附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；附解除條件者於條件成就時，失其效力；特約使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約；附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力（民法第 99、102 條）。（民法第 99 條、民法第 102 條）常考陷阱：把停止、解除條件的效果互換；說不得以特約變更
• 條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任；受不利益者以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，受利益者以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就（民法第 100、101 條）。（民法第 100 條、民法第 101 條）常考陷阱：把受利益、受不利益的當事人互換
• 學說實務以將來客觀不確定的事實（甲大學畢業、乙出國比賽）作為贈與發生效力的要件，是停止條件，不是期限；結婚、離婚等身分行為不許附條件；被詐欺脅迫的兩願離婚，通說類推第 997 條向法院請求撤銷。常考陷阱：把畢業說成始期；把婚外情離婚約定說成停止或解除條件
• 請求權，因十五年間不行使而消滅，法律所定較短者依其規定；時效完成後，債務人得拒絕給付；時效因請求、承認、起訴而中斷；因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權雖因時效而消滅，仍得拒絕履行（民法第 125、129、144、198 條）。（民法第 125 條、民法第 129 條、民法第 144 條、民法第 198 條）常考陷阱：把十五年改成二十年；說時效完成請求權消滅
• 學說實務已登記不動產所有人的回復請求權，依釋字第 107 號不適用消滅時效；未登記不動產的返還請求權仍適用15 年時效；人格權受侵害的除去妨害請求權，通說認為不罹於消滅時效。常考陷阱：說已登記不動產回復請求權也有時效

依據：民法第 74 條、民法第 90 條、民法第 93 條、民法第 125 條、民法第 126 條、民法第 127 條、民法第 1146 條、民法第 130 條、民法第 137 條

考過的題目：103-12、104-4、110-13、111-11、112-4、103-2、106-27、107-12、102-6、103-10、104-6、105-9、106-7、109-2、112-15

代理　考過 9 題

• 代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理人所為或所受意思表示之效力，不因其為限制行為能力人而受影響；代理權以法律行為授與者，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之（民法第 103、104、167 條）。（民法第 103 條、民法第 104 條、民法第 167 條）常考陷阱：把以本人名義改成以代理人名義；把限制改成無行為能力人
• 學說實務以自己名義行為的不是代理：授權出版社出版、同意週刊使用肖像、允許拍攝標本都不是授與代理權；間接代理人的行為不直接對本人生效；使者得為無行為能力人，身分行為也可藉使者傳達。常考陷阱：說身分行為不可藉使者傳達
• 代理人意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，其事實之有無，應就代理人決之；但代理人之代理權係以法律行為授與者，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之（民法第 105 條）。（民法第 105 條）常考陷阱：說代理人被詐欺時由代理人自行撤銷
• 代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限（民法第 106、107 條）。（民法第 106 條、民法第 107 條）常考陷阱：說經許諾也不得雙方代理；把因過失不知改成在所不問
• 代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之；委任因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限；委任的法律行為依法應以文字為之者，代理權之授與亦應以文字為之（民法第 108、550、531 條）。（民法第 108 條、民法第 550 條、民法第 531 條）常考陷阱：說代理權可以繼承
• 無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，並對於善意之相對人，負損害賠償之責（民法第 170、110 條）。（民法第 170 條、民法第 110 條）常考陷阱：說乙丙之間契約有效；改成向本人請求賠償
• 由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限（民法第 169 條）。（民法第 169 條）
• 學說實務違反第 106 條的自己代理，實務類推無權代理，是效力未定；法定代理人不得以本人同意為雙方代理；越權代理不會只在授權額度內有效；代理權不能為繼承之標的；表見代理須無本人之授予代理權。常考陷阱：把自己代理說成無效；說越權部分在額度內有效

考過的題目：101-31、102-22、103-14、104-5、108-3、108-14、110-10、111-8、114-9