不動產經紀人《民法概要》物權重點

物權通則與不動產物權變動　考過 20 題

• 物權除依法律或習慣外，不得創設。物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅；拋棄時，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之；拋棄動產物權者，並應拋棄動產之占有（民法第 757、764 條）。（民法第 757 條、民法第 764 條）常考陷阱：把習慣改成法理或限於制定法；說已設抵押的地上權可自由拋棄
• 同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限（民法第 762 條）。（民法第 762 條）常考陷阱：地上權上設有第三人抵押權，仍說地上權因混同消滅
• 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之（民法第 758 條）。買賣契約則是當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；收養應以書面為之（民法第 345、1079 條）。（民法第 758 條、民法第 345 條、民法第 1079 條）常考陷阱：說買賣成立、付清價金、交付房屋或權狀時就取得所有權
• 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權（民法第 759 條）。不動產取得時效完成，占有人只是得請求登記為所有人（民法第 769 條）。（民法第 759 條、民法第 769 條）常考陷阱：說繼承人未登記不能取得；說未登記也能處分；把時效取得列入
• 學說實務第 759 條的「法院之判決」限於形成判決：分割共有物之訴是形成之訴，判決確定時各共有人即取得分得部分。買受人勝訴的移轉判決是給付判決，仍須持判決辦畢所有權移轉登記後才取得所有權。常考陷阱：說給付判決確定時就取得所有權；說分割判決是確認或給付判決
• 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（民法第 759-1 條）。（民法第 759 條之 1 條）常考陷阱：說原所有人得以登記不實對抗善意受讓登記的人
• 學說實務自己出資興建違章建築，完成時即原始取得所有權，不以登記為要件。違建可以買賣，但只讓與事實上處分權，買受人不是所有人，不能對無權占有人行使第 767 條；出賣人交付後，買受人對出賣人非無權占有。常考陷阱：說違建無法取得所有權、買賣無效；說買受人得行使第 767 條
• 學說實務漁業權依特別法視為物權，學說稱準物權；質權是擔保物權，不是用益物權。同一物上時間在先、權利在先，先成立的用益物權，後設定的擔保物權不得對抗。安裝進大廈運作的電梯是建築物的重要成分，不能單獨作為物權客體。常考陷阱：把農育權、典權說成準物權；把質權列入用益物權

考過的題目：106-16、101-15、102-10、102-11、102-12、104-2、105-2、108-16、109-10、110-6、110-9、111-5、113-13、103-3、105-21、103-20、109-12、112-19、107-22、107-18

所有權、時效取得與動產取得　考過 13 題

• 所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物；對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害之虞者得請求防止之；於所有權以外之物權，準用之（民法第 765、767 條）。（民法第 765 條、民法第 767 條）
• 學說實務依釋字第 107 號，已登記不動產所有人的回復請求權，無第 125 條消滅時效的適用：無權占有已登記土地15年後，所有人仍可請求拆屋還地，占有人不得為時效抗辯。常考陷阱：說已逾十五年不得請求拆屋還地；說所有權因時效消滅
• 以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；十年間占有而其占有之始為善意並無過失者，亦同（民法第 769、770 條）。並於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同（民法第 772 條）。（民法第 769 條、民法第 770 條、民法第 772 條）常考陷阱：說時效完成即取得所有權；說已登記土地不能時效取得地上權
• 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分；物之成分及其天然孳息，於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人（民法第 66、766 條）。（民法第 66 條、民法第 766 條）常考陷阱：說無權占有人種的果實分離前屬於占有人
• 認領遺失物時，拾得人得請求報酬。但不得超過其物財產上價值十分之一，報酬請求權因六個月間不行使而消滅；在公眾得出入之場所或供公眾往來之交通設備內，由其管理人或受僱人拾得遺失物、拾得人未於七日內通知、報告或交存拾得物、受領權人為低收入戶等，不得請求報酬（民法第 805、805-1 條）。（民法第 805 條、民法第 805 條之 1 條）常考陷阱：把十分之一改成十分之三；說退休教師可拒付報酬
• 遺失物自通知或最後招領之日起逾六個月，未經有受領權之人認領者，由拾得人取得其所有權；拾得人受前項通知或公告後三個月內未領取者，歸屬於保管地之地方自治團體。拾得漂流物、沈沒物或其他因自然力而脫離他人占有之物者，準用關於拾得遺失物之規定（民法第 807、810 條）。（民法第 807 條、民法第 810 條）常考陷阱：把三個月改成六個月；說國有漂流木可依無主物先占取得
• 動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；動產與他人之動產附合，非毀損不能分離，或分離需費過鉅者，按其動產附合時之價值，共有合成物，有可視為主物者，該主物所有人，取得合成物之所有權；混合而不能識別，或識別需費過鉅者，準用之（民法第 811 至 813 條）。（民法第 811 條、民法第 812 條、民法第 813 條）常考陷阱：說動產與不動產所有人共有；說混合時拍賣；說比例高者取得
• 加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人；因添附而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額（民法第 814、816 條）。（民法第 814 條、民法第 816 條）常考陷阱：拿掉增值顯逾材料價值的但書；說材料所有人不得請求價額

依據：民法第 769 條、民法第 770 條、民法第 805 條、民法第 805 條之 1 條、民法第 807 條

考過的題目：102-21、113-6、102-36、106-21、113-15、111-19、102-8、104-23、104-24、112-12、107-19、104-25、109-15

相鄰關係與越界建築　考過 11 題

• 土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；應於通行必要之範圍內，擇周圍地損害最少之處所及方法為之，對於通行地因此所受之損害，並應支付償金（民法第 787 條）。（民法第 787 條）常考陷阱：說須經鄰地所有人同意；說自築高牆造成的袋地也有通行權
• 有通行權人於必要時，得開設道路，但應支付償金；因土地一部之讓與或分割而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地，且無須支付償金（民法第 788、789 條）。（民法第 788 條、民法第 789 條）常考陷阱：說分割造成的袋地通行應支付償金
• 鄰地所有人在其地界或近旁營造或修繕建築物，有使用其土地之必要時，應許鄰地所有人使用其土地，但受損害者得請求償金；瓦斯、喧囂、振動等侵入得禁止之，但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限（民法第 792、793 條）。（民法第 792 條、民法第 793 條）常考陷阱：說受損害時得拒絕鄰地使用，而非請求償金
• 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；鄰地所有人並得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地（民法第 796 條）。（民法第 796 條）常考陷阱：把非因重大過失改成因重大過失；把請求購買的人換成越界者
• 鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；越界規定並於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之（民法第 796-1、796-2 條）。（民法第 796 條之 1 條、民法第 796 條之 2 條）常考陷阱：說故意越界時法院也能免為移去
• 學說實務越界建築只保護房屋一部越界及與房屋價值相當的建築物，如立體停車場；圍牆、廚廁不屬之，房屋全部建築在鄰地上或在房屋整體之外越界加建的部分也不受保護，鄰地所有人得請求拆除並返還土地。常考陷阱：說圍牆越界不即異議就不得請求拆除
• 果實自落於鄰地者，視為屬於鄰地所有人。但鄰地為公用地者，不在此限，此時果實於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人（民法第 798、766 條）；相鄰規定於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人等利用人準用之（民法第 800-1 條）。（民法第 798 條、民法第 766 條、民法第 800 條之 1 條）常考陷阱：把視為改成推定；說公用地上的果實歸國家
• 學說實務鄰地出租時，官方答案依第 800-1 條由承租人取得自落果實。相鄰關係不以各該不動產相互緊鄰為必要；侵入輕微者應容忍，不得請求賠償；拆除舊建物致鄰屋傾斜龜裂，實務依第184條第2項負賠償責任。常考陷阱：說果實歸鄰地所有人丙；說相鄰關係須相互緊鄰

考過的題目：107-24、114-19、114-15、106-39、103-22、105-22、112-17、102-8、110-16、112-11、101-39

分別共有　考過 13 題

• 各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；各共有人，得自由處分其應有部分；共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第 818、819 條）。（民法第 818 條、民法第 819 條）常考陷阱：說只能在自己應有部分上種植；說處分應有部分須他人同意
• 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；並應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之（土地法第 34-1 條）。（土地法第 34 條之 1 條）常考陷阱：把抵押權列入多數決；說未得全體同意屬無權處分
• 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（民法第 820 條）。（民法第 820 條）常考陷阱：把過半數改成半數以上；說訴請法院判決定管理方式
• 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之（民法第 821 條）。（民法第 821 條）常考陷阱：說只能請求返還自己應有部分；說須全體共同起訴
• 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；約定不分割之期限不得逾五年，共有之不動產訂有管理之約定時不得逾三十年；如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割（民法第 823 條）。（民法第 823 條）常考陷阱：把五年改成十年、三十年改成五十年；說期限內不論何事由都不得分割
• 分割依共有人協議之方法行之；不能協議，或協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得以原物分配於各共有人，但均受原物分配顯有困難者，得分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物。自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權（民法第 824、824-1 條）。（民法第 824 條、民法第 824 條之 1 條）常考陷阱：說裁判分割須待登記完成才取得單獨所有權
• 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力；動產共有人間的約定，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力（民法第 826-1 條）。（民法第 826 條之 1 條）常考陷阱：把不動產的要件寫成受讓時知悉
• 學說實務共有人得以其應有部分供戊設定普通抵押權，但不得以應有部分設定地上權或不動產役權；整筆共有土地設定抵押權仍須全體同意。協議分割須全體共有人意思一致，協議後請求履行的權利有消滅時效之適用。常考陷阱：說協議分割適用多數決

依據：民法第 819 條、民法第 820 條、民法第 823 條、土地法第 34 條之 1 條

考過的題目：102-14、108-18、109-13、109-16、104-27、107-8、111-14、106-20、109-17、114-16、101-14、103-16、113-14

公同共有與區分所有建築物　考過 5 題

• 依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人；依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限；各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部；公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物（民法第 827、829 條）。（民法第 827 條、民法第 829 條）常考陷阱：說各公同共有人得處分應有部分；說公同關係不以法律或習慣為限
• 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第 828 條）。合夥財產為合夥人全體之公同共有；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第 668、1151 條）。（民法第 828 條、民法第 668 條、民法第 1151 條）
• 學說實務數人共同受贈一筆土地，彼此沒有公同關係，是按應有部分的分別共有；未登記為法人的祭祀公業財產屬派下員全體公同共有。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第 828 條第 3 項）；各公同共有人不能就其應有部分設定抵押權。（民法第 828 條）常考陷阱：把受贈土地的數人說成公同共有
• 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物（民法第 799 條）。（民法第 799 條）常考陷阱：把共同部分或基地說成公同共有
• 專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用；共有部分及基地之應有部分依專有部分面積比例定之，但另有約定者，從其約定（民法第 799 條）。（民法第 799 條）常考陷阱：把得經規約約定供特定所有人使用改成不得
• 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔（民法第 799 條）。（民法第 799 條）常考陷阱：把不得分離改成得分離
• 學說實務專有部分可共有或單獨所有。屋頂屬共有部分，頂樓專有部分所有人不因頂樓身分當然取得屋頂的占有使用權；屋頂之構造並不得為約定專用部分（公寓大廈管理條例第 7 條）。（公寓大廈管理條例第 7 條）常考陷阱：說頂樓住戶當然可占用屋頂

考過的題目：106-22、107-21、104-28、106-17、112-18

地上權　考過 12 題

• 稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權；稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權（民法第 832、841-1 條）。（民法第 832 條、民法第 841 條之 1 條）常考陷阱：把區分地上權的一定空間範圍套到普通地上權
• 地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，定其存續期間或終止其地上權；以公共建設為目的而未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限（民法第 833-1、833-2 條）。（民法第 833 條之 1 條、民法第 833 條之 2 條）常考陷阱：把二十年改成三十年；說地上權有法定最長二十年
• 地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利；定有期限而有地租者，得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利；未定期限而有地租者，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租（民法第 834 條、第 835 條第 1、2 項）；土地不能達原來使用目的時的例外見下條。（民法第 834 條、民法第 835 條）常考陷阱：說無地租的地上權須一年前通知才能拋棄
• 因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前二項地租二分之一後，得拋棄其權利；因可歸責於土地所有人之事由致不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租（民法第 835 條第 3 項）。（民法第 835 條）常考陷阱：把二分之一改成全額；說可歸責於土地所有人時仍須付地租
• 地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權（民法第 836 條）。（民法第 836 條）常考陷阱：把二年改成一年；說不經催告逕行終止；說須連續積欠
• 地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金；土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人；因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之（民法第 837、836-1、835-1 條）。（民法第 837 條、民法第 836 條之 1 條、民法第 835 條之 1 條）常考陷阱：說因不可抗力得請求減免地租
• 地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限；地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利；地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅（民法第 838、841 條）。（民法第 838 條、民法第 841 條）常考陷阱：說原則上不得讓與；說可設定權利質權；說建物滅失地上權消滅
• 土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，地租、期間及範圍由當事人協議，不能協議者請求法院判決；其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同；前項地上權，因建築物之滅失而消滅（民法第 838-1 條）。（民法第 838 條之 1 條）常考陷阱：把視為地上權改成推定租賃或使用借貸；說拍定人得請求拆屋
• 學說實務地上權須占有使用土地，同一土地上不能同時存在數個內容相同的地上權；抵押權不占有標的物，已設定地上權之土地仍得設定抵押權。區分地上權第 841-2 條的相互約定，官方答案認為典權人不在其列，此見解有爭議。常考陷阱：說已設定地上權的土地不得再設定抵押權

依據：民法第 833 條之 1 條、民法第 834 條、民法第 835 條、民法第 836 條

考過的題目：105-23、103-24、101-16、110-17、106-21、114-17、108-8、101-40、109-18、104-31、113-12、105-24

農育權、不動產役權與典權　考過 9 題

• 稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權；農育權之期限，不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限（民法第 850-1 條）。（民法第 850 條之 1 條）常考陷阱：說農育權原則上不定期限
• 農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限；有支付地租之約定者，因不可抗力致收益減少或全無時，得請求減免其地租或變更原約定土地使用之目的（民法第 850-3、850-4 條）。（民法第 850 條之 3 條、民法第 850 條之 4 條）常考陷阱：把地上權不得請求減租的規定套到農育權
• 稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權（民法第 851 條）。（民法第 851 條）常考陷阱：把定義換成農育權、土地租賃權
• 同一不動產上有不動產役權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行使，不得妨害先設定之物權（民法第 851-1 條）。（民法第 851 條之 1 條）常考陷阱：說後設定的地上權當然無效或效力優先；說由所有人決定
• 不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物；需役不動產經分割者，其不動產役權為各部分之利益仍為存續，供役不動產經分割者，不動產役權就其各部分仍為存續，但依其性質只關於一部分者，僅就該部分存續（民法第 853、856、857 條）。（民法第 853 條、民法第 856 條、民法第 857 條）常考陷阱：說不動產役權可單獨讓與或單獨設定抵押權
• 稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權；典權之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款；典權未定期限者，出典人得隨時以原典價回贖典物。但自出典後經過三十年不回贖者，典權人即取得典物所有權（民法第 911、913、924 條）。（民法第 911 條、民法第 913 條、民法第 924 條）
• 典權人對於典物因轉典或出租所受之損害，負賠償責任；出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權；有益費用於典物回贖時，得於現存利益之限度內，請求償還；出典人於典權存續中表示讓與典物所有權於典權人者，典權人得按時價找貼（民法第 916、919、927、926 條）。（民法第 916 條、民法第 919 條、民法第 927 條、民法第 926 條）常考陷阱：把留買權說成找貼權、回贖權；說不論增益是否存在都能請求

依據：民法第 850 條之 1 條、民法第 912 條、民法第 913 條、民法第 923 條、民法第 924 條、民法第 919 條

考過的題目：107-7、105-25、103-23、104-29、102-28、103-28、108-19、103-25、106-29

普通抵押權的成立與效力　考過 17 題

• 稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權；地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物，不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物（民法第 860、882、853 條）。（民法第 860 條、民法第 882 條、民法第 853 條）常考陷阱：把不動產役權、租賃權、著作權列為抵押權標的
• 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限；得優先受償之利息等，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限（民法第 861 條）。（民法第 861 條）常考陷阱：把前五年改成二年、十年或十五年
• 抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利；但第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。建築物附加於該建築物而不具獨立性之部分、抵押物滅失之殘餘物，亦為抵押權效力所及；扣押後的孳息見下表（民法第 862、862-1 條）。（民法第 862 條、民法第 862 條之 1 條）常考陷阱：說不及於從權利；說附加而不具獨立性的頂樓不在效力範圍
• 因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之；設定抵押權後，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之（民法第 865、866 條）。（民法第 865 條、民法第 866 條）常考陷阱：把先設定地上權、後設定抵押權的情形說成可除去地上權
• 不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響；抵押之不動產經分割、讓與一部，或擔保之債權經分割、讓與一部，其抵押權不因此而受影響；抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保（民法第 867 至 870 條）。（民法第 867 條、民法第 868 條、民法第 869 條、民法第 870 條）常考陷阱：說抵押物讓與後抵押權消滅；說抵押權可與債權分離讓與
• 以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅（民法第 880 條）；請求權雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償，但利息等各期給付請求權，經時效消滅者，不適用之（民法第 145 條）。（民法第 880 條、民法第 145 條）常考陷阱：說抵押權隨債權時效一起消滅；說實行須經債務人同意
• 抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限；抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同（民法第 881 條）。（民法第 881 條）常考陷阱：把權利質權改成動產質權或普通抵押權
• 為同一債權於數不動產設定抵押權而未限定各個負擔金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償；為債務人設定抵押權之第三人代為清償或因實行抵押權失其所有權時，於其清償之限度內，承受債權人對於債務人之債權。但不得有害於債權人之利益（民法第 875、879 條）。（民法第 875 條、民法第 879 條）常考陷阱：說只能先對債務人的不動產實行；說物上保證人不得求償

依據：民法第 861 條、民法第 880 條、民法第 863 條、民法第 864 條

考過的題目：101-35、108-7、107-20、103-28、108-19、110-8、107-5、109-19、102-7、104-30、105-21、105-26、101-18、106-37、110-18、113-16、113-18

抵押權的實行與最高限額　考過 13 題

• 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，地租等由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之；以土地及建築物為抵押而拍定人各異時，適用前項之規定（民法第 876 條）。（民法第 876 條）常考陷阱：把視為地上權改成不動產役權或租賃；說地租由法院逕行判決
• 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權；以建築物設定抵押權者，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣，抵押權人對該權利價金也無優先受償權（民法第 877、877-1 條）。（民法第 877 條、民法第 877 條之 1 條）常考陷阱：說對建物價金有優先權；說設定前已存在的房屋也併付拍賣
• 併付拍賣也準用於：抵押權設定後才設定的地上權等被除去時，抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者（民法第 877、866 條）；以建築物為抵押，其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者（民法第 862 條）。（民法第 877 條、民法第 866 條、民法第 862 條）常考陷阱：說法院不得除去後設定的地上權；說只能拍賣土地
• 學說實務只就土地設定抵押權，地上房屋依第 877 條併付拍賣時，房屋租賃妨礙土地抵押權實行者，官方答案認為抵押權人得聲請法院除去房屋之租賃權後再執行拍賣。抵押權人依當時有效的執行名義查封，執行名義嗣後被廢棄，抵押人不能據此請求財產上及非財產上損害賠償。
• 約定債權已屆清償期而未清償時抵押物所有權移屬抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人；抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權，但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限（民法第 873-1、878 條）。（民法第 873 條之 1 條、民法第 878 條）常考陷阱：把不得對抗第三人改成無效或不生效力；說不得訂約取得
• 次序拋棄的算法：抵押權人得為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序，但他抵押權人之利益不受影響（民法第 870-1 條）。先照原次序分配（乙 200、丙 100、丁 0），再把乙、丁的合計 200 按債權額 200：50 重分，乙 160、丁 40，丙仍 100（金額以萬計）。（民法第 870 條之 1 條）常考陷阱：說丙分 0；說丁全額受償
• 最高限額抵押權擔保債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，擔保債權以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限；非依該法律關係取得的票據，於債務人已停止支付、開始清算程序或有和解、破產、重整之聲請後仍受讓者，不屬擔保之債權，但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限（民法第 881-1 條）。（民法第 881 條之 1 條）常考陷阱：說凡書面契約或一百萬元以下的債權都屬擔保範圍
• 原債權確定前，抵押權人與抵押人得約定變更債權之範圍或其債務人；確定期日得於確定之期日前，約定變更之；經抵押人之同意，得將最高限額抵押權之全部或分割其一部讓與他人；準用普通抵押權，但第八百七十條之一等條除外（民法第 881-3、881-4、881-8、881-17 條）。（民法第 881 條之 3 條、民法第 881 條之 4 條、民法第 881 條之 8 條、民法第 881 條之 17 條）常考陷阱：說確定期日後才變更；說可任意分割讓與；說可讓與次序

依據：民法第 881 條之 2 條、民法第 881 條之 4 條、民法第 881 條之 5 條

考過的題目：103-32、105-27、104-30、112-13、111-18、106-37、113-17、107-6、107-22、108-4、103-30、106-23、104-32

占有、善意受讓與質權　考過 15 題

• 對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、典權人、承租人、受寄人等對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人（民法第 940 至 942 條）。（民法第 940 條、民法第 941 條、民法第 942 條）常考陷阱：把為雇主開車的司機說成直接占有人；說未成年人不得占有
• 占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，但占有已登記之不動產而行使物權、行使所有權以外之權利者，對使其占有之人，不適用推定；占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失占有（民法第 943、944 條）。（民法第 943 條、民法第 944 條）常考陷阱：說推定為他主占有；說占有已登記不動產也推定有該物權
• 動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力；讓與人仍繼續占有者，得訂契約使受讓人因此取得間接占有，以代交付；動產由第三人占有時，得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付（民法第 761 條）。（民法第 761 條）
• 學說實務第 761 條第 1 項但書學理上稱簡易交付，第 2 項稱占有改定，第 3 項稱指示交付；善意受讓的交付包含這些觀念交付，只有占有改定須受現實交付才受保護。民法以事實上管領之力定義占有，通說認為占有於我國為事實。常考陷阱：說善意受讓的交付不含觀念交付
• 為移轉或設定動產物權，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限；占有改定者，以受讓人受現實交付且交付時善意為限；受讓所有權者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權（民法第 948、801 條）。（民法第 948 條、民法第 801 條）常考陷阱：說有輕過失就不受保護；說讓與人須是無權代理
• 學說實務乙把甲寄放的青花瓷冒稱己有與丙互易：互易是債權契約，該互易契約有效；丙善意受讓取得青花瓷；丙移轉自己的名車是有權處分，不是效力未定；甲得向乙請求損害賠償。常考陷阱：說丙移轉自己名車的行為效力未定
• 盜贓、遺失物等，原占有人自喪失占有之時起二年以內，得向善意受讓之現占有人請求回復其物；現占有人由公開交易場所或販賣與其物同種之物之商人，以善意買得者，非償還其支出之價金，不得回復其物；如係金錢或未記載權利人之有價證券，不得請求回復（民法第 949 至 951 條）。（民法第 949 條、民法第 950 條、民法第 951 條）常考陷阱：把二年改成一年；說金錢被盜也可向善意占有人請求回復
• 善意占有人因保存占有物所支出之必要費用，得請求償還，但已就占有物取得孳息者，不得請求償還通常必要費用；善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人，於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人（民法第 954、959 條）。（民法第 954 條、民法第 959 條）常考陷阱：把訴狀送達之日改成判決確定之日
• 動產質權因質權人將質物返還於出質人或交付於債務人而消滅；喪失其質物之占有，於二年內未請求返還者亦消滅。權利質權應依關於其權利讓與之規定為之：債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，清償期先於或同時屆至，得主張抵銷（民法第 897、898、902、299 條）。（民法第 897 條、民法第 898 條、民法第 902 條、民法第 299 條）常考陷阱：說設定債權質權須債務人同意；說受通知後取得的債權也能抵銷

依據：民法第 952 條、民法第 953 條、民法第 954 條、民法第 955 條、民法第 956 條、民法第 957 條、民法第 958 條

考過的題目：103-27、114-18、106-24、112-10、105-30、102-26、104-22、105-29、106-28、112-20、101-19、105-28、109-15、106-20、104-16